第一章 概 述 ............................................................ I 1.1 項(xiàng)目概述.............................................................. 1 1.2 可行性研究報(bào)告的編制目的 .............................................. 3 1.3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) .............................................. 3 1.4 項(xiàng)目效益分析 .......................................................... 4 1.5 特殊說明事項(xiàng) .......................................................... 4第二章 項(xiàng)目的界定與現(xiàn)狀描述.............................................. 6 2.1 宗地法律關(guān)系 .......................................................... 6 2.2 項(xiàng)目的自然條件與區(qū)位 .................................................. 7 2.3 地上物狀況............................................................ 9 2.4 宗地環(huán)境............................................................. 10 2.5 宗地開發(fā)目標(biāo) ......................................................... 12第三章 投資環(huán)境 ........................................................ 13 3．1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹 ...................................................... 13 3．2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析 ...................................... 13 3．3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問題 ................................ 14 3．4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 ................................................ 15第四章 市場分析 ........................................................ 16 4．1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析 .................................................... 16 4．2 土地市場分析 ........................................................ 17 4．3 旅游市場分析 ........................................................ 19 4．4 北京市旅游飯店業(yè)發(fā)展的主要特點(diǎn) ...................................... 26 4．5 競爭性項(xiàng)目分析 ........................................................第五章 項(xiàng)目的策劃和運(yùn)作 .................................................. 29 5．1 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ........................................................ 29 5．2 項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)與實(shí)施方式 .............................................. 30 5．3 拆遷補(bǔ)償方式 ........................................................ 30 5．4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 .................................................... 31 5．5 資金籌 集…………………………………………………………………………………..34 6 5． 土地銷售時(shí)間和方式選擇……………………………………………………………….34 5．7 收款方式與回款計(jì) 劃……………………………………………………………………...34 5．8 營銷策 略…………………………………………………………………………………..34第六章 總投資成本分析 ................................................. 366 6．1 征地費(fèi)............................................................. 366 2 6． 拆遷費(fèi)…………………………………………………………………………………….36 6．3 前期工程 費(fèi).……………………………………………………………………………….36 4 6． 市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)………………………………………………….37 6 ． 5 地 價(jià)款………………………………….………………………………………………….40 6．6 管理費(fèi) 用…………………………………………………………………………………..40 6．7 財(cái)務(wù)費(fèi) 用…………………………………………………………………………………..40 6．8 銷售推廣 費(fèi)………………………………………………………………………………..40 6．9 開發(fā)期稅 費(fèi)………………………………………………………………………………..41 10 6． 不可預(yù)見費(fèi)………………………………………………………………………………41 6．11 資金使用計(jì) 劃…………………………………………………………………………….41第七章 項(xiàng)目竣工后的土地價(jià)值分析……………………………………………………….42 1 7． 假設(shè)開發(fā)法測算土地市場價(jià)格………………………………………………………….43 7．2 開發(fā)余值的分析 ...................................................... 43第八章 財(cái)務(wù)分析 ........................................................ 45 8．1 銷售收入估算 ........................................................ 45 8．2 成本分析............................................................ 45 8．3 靜態(tài)分析............................................................ 45 8．4 現(xiàn)金流量分析 ........................................................ 45 8．5 借款償還............................................................ 46 8．6 結(jié)論................................................................ 46第九章 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................ 47 9．1 不確定性分析 ........................................................ 47 9．2 盈虧平衡分析 ........................................................ 47 9．3 敏感性分析 .......................................................... 48 9．4 投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) ........................................................ 49 9．5 資金風(fēng)險(xiǎn)............................................................ 50 6 9． 管理風(fēng)險(xiǎn)………………………………………………………………………………….50 9．7 政策風(fēng)險(xiǎn)............................................................ 50第十章 社會效益評價(jià) ..................................................... 51 10．1 對就業(yè)效益的影響 .....................................................