高層住宅項目投資估算及資金籌措計劃部分
?項目投資可行性研究報告?


第一節(jié) 建設項目的大體概況與投資經營方案

一、高層住宅項目概述
1、項目概況
項目位于南寧市舊城區(qū),南臨XXX?北臨XXX?西南面對XXX?項目東側為XXX?項目總用地47375.75m2?經南寧市規(guī)劃國土局批準?用地功能為
商住及配套設施?實際建設用地面積39390.36 m2?計容積率建筑面積率為149683.37平方米。 ?表?6-1-1? 【項目主要技術經濟指標】
內容 指標 內容 指標
建設地點 南寧市區(qū) 規(guī)劃總用地面積
47375.75m2
實際用地面積
39390.36m2
計容積率面積
149683.37m2
總建筑面積
157689.07m2
建筑容積率
3.8
建筑密度

28%
綠地率
30.8%
住宅面積
141125.49 m2
商業(yè)面積
8527.04 m2
地下室面積
8036.54 m2
居住總戶數 1520戶
根據上述規(guī)劃經濟指標?計容積率總建筑面積149683.37m2?其中住宅141125.49m2?商業(yè)部分8527.04m2?另外不計容積率之地下室建筑面積
8036.54m2?共494個車位?項目總建筑面積157689.07m2?擬建21棟18層商住樓。
二、項目投資方案
?一?投資組合方式
在房地產開發(fā)中?大量的資金周轉使開發(fā)商很難單憑自身的經濟實力進行項目的開發(fā)?本項目總投資?含貸款建設期利息?為37725.35萬元?整個
建設經營期為3年?是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。所以?一般采用投資的多種組合運用?一方面可減低融資的壓力?有助資金的流通?
另一方面可相對降低開發(fā)商的風險?使項目順利開發(fā)。
本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道?一是自有資金?二是向銀行貸款?三是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下?自有資金全部用于投
資?銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資?初步估算按銷售收入15.5%計算?此外還缺少的資金?則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資?含貸款利息?
共計37725.35萬元?自有資金10000萬元?占總投資的26.5%?銷售收入再投入用于投資合計7725.35萬元?另需貸款額合計20000萬元。
?二?資金動作方式
在項目的前期?將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費?在獲取土地使用權后?可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵
押貸款?用于地上建筑物建設?當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售?銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金?就可將整個項目投資完成。
1、自有資金
整個項目的自有資金為10000萬元?占總投資的26.5%?分3年投入。詳見表:6-1-2

(表:6-1-2) 自有資金年度投入表 (單位:萬元)
第一年 第二年 第三年
3340.15 6582.21 77.12

2、銀行貸款
銀行長期貸款共有二筆?共計200000萬元?占總投資53%?從第一年起到第二年止每年借一筆。
(表:6-1-3) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)
第一年 第二年
10000 10000
3、銷售收入再投入。
銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計算?從項目有銷售收入最后第三年開始?直到項目建設經營期結束?上半年為整個銷售收入的11.9%,下半年
為整個銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元?占總投資的20.5%。

(表:6-1-4) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元)
第三年
上半年
下半年
5931.45 1793.9

第二節(jié) 項目的建設工程規(guī)劃與安排

一、?略?
二、商層住宅項目建設規(guī)劃及進度安排
?一?建設方案及規(guī)劃說明
1、建設方案。經南寧市規(guī)劃管理局審定?本項目的建設方案如下?
?略?
2、規(guī)劃目標。
?1?以建造具有當代先進水平的優(yōu)質城市住宅為目標?滿足人們生活環(huán)境和居住條件的舒適性、安全性和生態(tài)性的要求?為人們提供多樣化、可選
擇、適應性強的住宅?創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎設施的文明、衛(wèi)生的示范花園。
?2?依靠科技進步?推廣新材料、新產品、新技術?提高住宅功能質量水平和花園與住宅節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果?使花園和住宅具有較高的科技含
量。
?3?合理組織綠化、交通體系、完善公建布局和住宅分布?使整個花園具有良好的空間布局形態(tài)
?4?吸收各項目好的居住規(guī)劃特點?創(chuàng)造有特色的、能滿足居住生活需要的環(huán)境功能。
?二?建設方式及進度安排
1、開發(fā)計劃擬定的原則
①本項目作為一個以市場為導向的中高檔住宅項目,在擬定項目的開發(fā)建設計劃時,我們主要依據大中規(guī)模住宅項目的基本規(guī)律,遵循最佳的市場對接
時機與購買力適應,以及按基地的成熟條件漸進的原則。
②本項目經測算銷售值達49838.4萬元人民幣,從南寧樓市的發(fā)育及區(qū)域購買力,以及合理的市場占有率角度,我們暫定為開發(fā)經營時間為3年?其中
銷售期為2年。
③根據項目基地及規(guī)模情況,在項目的開發(fā)的過程中以整體開發(fā)為主?但為了利于資金回收等原因?在施工的過程中?以滾動開發(fā)的模式進行開發(fā)經
營。
2、建設方式。
采用公開招標方式選擇施工單位?并聘請工程監(jiān)理?從而有效地控制項目的工期、成本和質量。
3、進度安排。項目擬用三年分三期進行?見表?6-2-1?
根據南寧市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力?我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下?
A 項目的設計及開工準備?初步及施工圖設計、三通一平、報建、招標等??3個月
B 住宅的主體建筑?基礎、主體、外裝及設備??18個月
C 室外環(huán)境配套?道路、管網、環(huán)藝、驗收等??15個月
4、項目周期設定
①開發(fā)正式啟動的時間設定為項目規(guī)劃方案通過規(guī)劃部門審批時間,并以此時間為項目開發(fā)周期的起始日。
②根據南寧市可外協(xié)配套的設計、施工等資源能力?我們初步設定的各主要分段工程進度周期如下?
③根據項目基地及規(guī)模情況,在開發(fā)建設中設清晰的分期,從項目基地較成熟的衡陽西路漸次向西推進,按總建設面積的1/3 左右為一個工程流水節(jié)奏,
間隔六個月(一季左右)的動工時間,形成項目整體開發(fā)的形象及市場影響。
5、分段周期設定
① 開發(fā)正式啟動的..