目 錄

第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃.................................................. 2
戶型需要策劃 .......................................................... 2
戶型簡史 .............................................................. 3
好戶型的標(biāo)準(zhǔn) .......................................................... 4
立體戶型面面觀 ........................................................ 5
大戶型小戶型 ...................................................... 6
面積多大才合適 ...................................................... 7
戶型之首——客廳 ...................................................... 8
主臥 .................................................................. 9
廚房 ................................................................. 10
洗手間的問題 ......................................................... 11
陽臺 ................................................................. 13
戶型設(shè)計趨勢 ......................................................... 14
第二部分 售樓書該說點(diǎn)啥................................................. 16
第三部分 關(guān)注購房中的感性行為........................................... 18
第二部分 關(guān)于房地產(chǎn)價格策略的幾點(diǎn)思考................................... 20
一、成本+競爭消費(fèi)者+競爭 ......................................... 20
二、金子銀子 ..................................................... 21
三、開盤高開低走低開高走 ....................................... 22
尾盤降價清貨精細(xì)營銷 ........................................... 23
“低開高走”的實(shí)際操作問題 ........................................... 24







第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃

可以說戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計是否科學(xué)合理是事關(guān)項(xiàng)目成敗極為關(guān)鍵的
因素。那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項(xiàng)目總體定位什么樣的戶型功能布
局才能最大程度地滿足消費(fèi)者現(xiàn)在與將來的生活需求呢在此我們對涉及戶型
的一些問題作些探討?yīng)Ｍ覀兊难芯啃牡媚芙o您一定的幫助。
戶型需要策劃
表面上看戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔需要考慮整體建筑結(jié)構(gòu)、建筑承重
及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置因而是一個建筑技術(shù)問題完全是建
筑設(shè)計師的事。
其實(shí)不然。戶型是實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者居家生活的基本要素是滿足“舒適性”的首
要前提只有滿足了消費(fèi)者需求的技術(shù)才有意義只有滿足了消費(fèi)者的戶型才能
確保項(xiàng)目銷售暢旺因此戶型設(shè)計首先是市場問題其次才是技術(shù)問題。
世界上沒有最好的戶型只有最適合某一特定項(xiàng)目所指稱的某一類別消費(fèi)者
的戶型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需求與潛在需求不僅需要
研究這一部分消費(fèi)者的生活背景、消費(fèi)心理、消費(fèi)特征而且需要充分考量項(xiàng)目
所處的地理特征、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項(xiàng)目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造等一
系列因素讓戶型定位切合項(xiàng)目整體定位。而這一切顯然不是設(shè)計所能解決的
問題而只能是項(xiàng)目策劃人的工作設(shè)計師應(yīng)該是在項(xiàng)目策劃人對戶型類別配置、
每戶內(nèi)功能配置的詳細(xì)任務(wù)書的指導(dǎo)下開展工作才能設(shè)計出真正的“好”戶型。
戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點(diǎn)
1、戶型類別配置。想吸引所有消費(fèi)者的項(xiàng)目最終只能是所有消費(fèi)者都吸引
不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境結(jié)合目
標(biāo)消費(fèi)者定位確定項(xiàng)目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主是以三房二廳
二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主一房、二房、三房、四
房、五房、復(fù)躍層式等分別應(yīng)占多少比例
2、戶型面積設(shè)定。從目前的市場實(shí)況看由于生活習(xí)慣、居住觀念的不同
我國南北之間、東西之間消費(fèi)者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將
70㎡做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過100㎡。就是同一城市不同
類別的消費(fèi)者對面積的要求也大相徑庭有的認(rèn)為三房應(yīng)在100㎡左右有的希
望三房能做到130㎡以上甚至170㎡有的喜歡70㎡的二房有的中意二房超
過90㎡……那么具體到某一樓盤每種戶型類別的面積到底以多少為宜顯然
需要精心策劃。
3、戶型類別分布。我們在很多項(xiàng)目中都見過一些單純從設(shè)計角度看堪稱優(yōu)
秀的戶型卻不幸淪為庫存其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯誤的位置面積大、
總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當(dāng)大的地方、或景觀較差的地方、或朝北
的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設(shè)置總價最
高的戶型、位置最差的地方設(shè)置總價最低的戶型是決定各類戶型在項(xiàng)目中位置
分布的基本原則背離這一點(diǎn)收獲的就可能是積壓或低價低利潤。
4、戶型功能配置。幾個衛(wèi)生間幾個陽臺廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉
式要不要工人保姆房要不要設(shè)置一個雜物間要不要設(shè)飄凸窗……
等等問題也應(yīng)站在市場角度、從項(xiàng)目整體定位的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計師依據(jù)
站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。
戶型簡史
時間的流轉(zhuǎn)、社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念也
不斷地改變著我們的居住觀念我們對“戶型”的要求。為了做好戶型策劃有必
要先了解一下戶型在簡要發(fā)展歷史。
坐北向南四四方方一個小院子白天有太陽夜晚有月光老子住上房
東廂住兒女西廂是灶堂柴房后頭還有豬圈雞窩茅房坡屋頂大厚墻院里
是石榴紅棗院外是榆柳相依。千百年來這就是咱中國老百姓最理想的“戶型”
無論是平頭百姓還是縣官老爺只有面積大小幾重幾進(jìn)的區(qū)別基本設(shè)計思路概
無二致。
這樣�..