目 錄

第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃.................................................. 2
戶型需要策劃 .......................................................... 2
戶型簡史 .............................................................. 3
好戶型的標準 .......................................................... 4
立體戶型面面觀 ........................................................ 5
大戶型小戶型 ...................................................... 6
面積多大才合適 ...................................................... 7
戶型之首——客廳 ...................................................... 8
主臥 .................................................................. 9
廚房 ................................................................. 10
洗手間的問題 ......................................................... 11
陽臺 ................................................................. 13
戶型設計趨勢 ......................................................... 14
第二部分 售樓書該說點啥................................................. 16
第三部分 關注購房中的感性行為........................................... 18
第二部分 關于房地產(chǎn)價格策略的幾點思考................................... 20
一、成本+競爭消費者+競爭 ......................................... 20
二、金子銀子 ..................................................... 21
三、開盤高開低走低開高走 ....................................... 22
尾盤降價清貨精細營銷 ........................................... 23
“低開高走”的實際操作問題 ........................................... 24







第一部分 房地產(chǎn)戶型策劃

可以說戶型定位是否準確、戶型設計是否科學合理是事關項目成敗極為關鍵的
因素。那么什么樣的戶型類別配置才能緊扣項目總體定位什么樣的戶型功能布
局才能最大程度地滿足消費者現(xiàn)在與將來的生活需求呢在此我們對涉及戶型
的一些問題作些探討希望我們的研究心得能給您一定的幫助。
戶型需要策劃
表面上看戶型即建筑的室內(nèi)空間間隔需要考慮整體建筑結構、建筑承重
及水、電、氣、熱、光纖等管網(wǎng)線路布置因而是一個建筑技術問題完全是建
筑設計師的事。
其實不然。戶型是實現(xiàn)消費者居家生活的基本要素是滿足“舒適性”的首
要前提只有滿足了消費者需求的技術才有意義只有滿足了消費者的戶型才能
確保項目銷售暢旺因此戶型設計首先是市場問題其次才是技術問題。
世界上沒有最好的戶型只有最適合某一特定項目所指稱的某一類別消費者
的戶型。而要讓戶型能恰到好處地滿足目標消費者的需求與潛在需求不僅需要
研究這一部分消費者的生活背景、消費心理、消費特征而且需要充分考量項目
所處的地理特征、景觀環(huán)境、人文環(huán)境、項目的規(guī)劃布局、小區(qū)內(nèi)環(huán)境營造等一
系列因素讓戶型定位切合項目整體定位。而這一切顯然不是設計所能解決的
問題而只能是項目策劃人的工作設計師應該是在項目策劃人對戶型類別配置、
每戶內(nèi)功能配置的詳細任務書的指導下開展工作才能設計出真正的“好”戶型。
戶型策劃的主要內(nèi)容有以下幾點
1、戶型類別配置。想吸引所有消費者的項目最終只能是所有消費者都吸引
不到。因此戶型策劃的首要工作即是根據(jù)項目所處區(qū)位及周邊總體環(huán)境結合目
標消費者定位確定項目是以立體戶型為主還是以平面戶型為主是以三房二廳
二衛(wèi)以上大戶型為主還是以二房二廳一衛(wèi)以下小戶為主一房、二房、三房、四
房、五房、復躍層式等分別應占多少比例
2、戶型面積設定。從目前的市場實況看由于生活習慣、居住觀念的不同
我國南北之間、東西之間消費者對戶型面積的要求存在巨大差異。香港人通常將
70㎡做成三房而北方地區(qū)二房的面積也大多超過100㎡。就是同一城市不同
類別的消費者對面積的要求也大相徑庭有的認為三房應在100㎡左右有的希
望三房能做到130㎡以上甚至170㎡有的喜歡70㎡的二房有的中意二房超
過90㎡……那么具體到某一樓盤每種戶型類別的面積到底以多少為宜顯然
需要精心策劃。
3、戶型類別分布。我們在很多項目中都見過一些單純從設計角度看堪稱優(yōu)
秀的戶型卻不幸淪為庫存其原因在于發(fā)展商將它們放在了錯誤的位置面積大、
總價高的戶型卻被放在臨近路邊噪聲相當大的地方、或景觀較差的地方、或朝北
的方向、或南北向樓體中、或有西曬、或是底層……位置最好的地方設置總價最
高的戶型、位置最差的地方設置總價最低的戶型是決定各類戶型在項目中位置
分布的基本原則背離這一點收獲的就可能是積壓或低價低利潤。
4、戶型功能配置。幾個衛(wèi)生間幾個陽臺廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉
式要不要工人保姆房要不要設置一個雜物間要不要設飄凸窗……
等等問題也應站在市場角度、從項目整體定位的高度來審視而不應由設計師依據(jù)
站在技術角度、單純從建筑結構出發(fā)。
戶型簡史
時間的流轉、社會經(jīng)濟的發(fā)展在不停地改變我們的生活狀態(tài)、生活觀念也
不斷地改變著我們的居住觀念我們對“戶型”的要求。為了做好戶型策劃有必
要先了解一下戶型在簡要發(fā)展歷史。
坐北向南四四方方一個小院子白天有太陽夜晚有月光老子住上房
東廂住兒女西廂是灶堂柴房后頭還有豬圈雞窩茅房坡屋頂大厚墻院里
是石榴紅棗院外是榆柳相依。千百年來這就是咱中國老百姓最理想的“戶型”
無論是平頭百姓還是縣官老爺只有面積大小幾重幾進的區(qū)別基本設計思路概
無二致。
這樣�..