共34頁，字?jǐn)?shù)總計(jì)：22667
文 獻(xiàn) 綜 述
前言
本畢業(yè)論文題目是《探析住房融資租賃經(jīng)營(yíng)模式》，融資租賃是一種有效的融資方式和促銷手段。在國(guó)外，一些大廠商都設(shè)有金融服務(wù)公司，金融服務(wù)公司設(shè)有銀行和租賃公司。廠商設(shè)立金融服務(wù)公司開展租賃業(yè)務(wù)，主要目的是為了銷售產(chǎn)品，如奔馳公司2004年生產(chǎn)汽車55%是通過融資租賃形式賣出 。住房融資租賃經(jīng)營(yíng)模式有住宅融資和促進(jìn)銷售的作用，現(xiàn)階段住房融資租基本上沒有滲透到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。自1998年以來，我國(guó)商品住房取得飛速發(fā)展，主要是住房按揭貸款這種融資手段的促進(jìn)，然而現(xiàn)在住房按揭貸款積聚了巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，單一的依靠銀行融資必然使風(fēng)險(xiǎn)聚集，住房融資租賃能促進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化、分散風(fēng)險(xiǎn)。從制度上、模式上進(jìn)行房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，不但能改變居民住房融資現(xiàn)狀，而且有助于實(shí)現(xiàn)住房供給多樣化，建立更成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民住房的市場(chǎng)保障體系。
本論文的資料和參考文獻(xiàn)主要源自對(duì)傳統(tǒng)的動(dòng)產(chǎn)融資租賃相關(guān)研究。其實(shí)融資租賃是一種專業(yè)性和實(shí)踐性的市場(chǎng)交易行為，對(duì)于融資租賃的研究主要是站在出租人的角度來研究與租賃相關(guān)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)、會(huì)計(jì)、法律等方面。然而對(duì)于住房融資租賃還可以借鑒住房按揭貸款和消費(fèi)信貸方面的理論。
正文
租賃的起源可以追溯到公元前2010年，但現(xiàn)代租賃業(yè)在英國(guó)和美國(guó)興起。20世紀(jì)初期，制造商開始認(rèn)識(shí)到賣方租賃和促銷型租賃對(duì)產(chǎn)品銷售的重要性，1954第一家獨(dú)立租賃公司在美國(guó)成立，此后租賃獲得迅速放展。租賃已成為歐美國(guó)家資本設(shè)備長(zhǎng)期投資的重要形式，1990年美國(guó)年租賃成交額達(dá)1200億美元，占設(shè)備投資32%，英國(guó)年成交額210億美元，占投資的20%，到1994年法、意、荷等歐洲國(guó)家現(xiàn)代租賃市場(chǎng)成交量達(dá)到設(shè)備投資20%左右 。租賃產(chǎn)品對(duì)經(jīng)濟(jì)有巨大促進(jìn)作用。第一、租賃作為一種融資手段，為許多企業(yè)解決融資問題，企業(yè)能夠獲得設(shè)備使用權(quán)。很多承租人由于無法滿足銀行貸款條件轉(zhuǎn)而向出租人申請(qǐng)租賃服務(wù)，與銀行抵押置留權(quán)相比，出租人取回出租物面臨的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更小。第二、租賃增加國(guó)內(nèi)資本設(shè)備、促進(jìn)投資。第三、促進(jìn)二手市場(chǎng)興起。
1．租賃業(yè)發(fā)展階段和創(chuàng)新
現(xiàn)代租賃業(yè)發(fā)展可以分為五個(gè)階段 。第一階段是傳統(tǒng)出租，其特點(diǎn)是租賃期限很短、出租人提供全面服務(wù)，租賃合同到期后，使用者要將租賃物歸還給出租人。第二階段是“簡(jiǎn)單的融資租賃”，租賃一旦生效，出租人在租賃財(cái)產(chǎn)上所有經(jīng)濟(jì)權(quán)益完全轉(zhuǎn)給了承租人。出租人保留名義上所有權(quán)，實(shí)質(zhì)是一種以租賃財(cái)產(chǎn)為標(biāo)的物擔(dān)保權(quán)益，在租賃期末，承租人以象征性價(jià)格獲得資產(chǎn)所有權(quán)。這種租賃形式其實(shí)是一種變相的分期付款銷售，一種通過租賃對(duì)設(shè)備購(gòu)買的融資。第三階段為創(chuàng)新融資租賃階段，出租人在進(jìn)行租賃時(shí)注重提高附加值因素、提供綜合性服務(wù)，同時(shí)向出租人設(shè)置不同的租賃期滿選擇。第四階段，經(jīng)營(yíng)性租賃階段，其特點(diǎn)是：出租人提供全面的集成式服務(wù)，租賃期滿，承租人退還租賃物。在實(shí)質(zhì)性財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，簡(jiǎn)單融資租賃被認(rèn)為不是“真實(shí)租賃”，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、二手設(shè)備市場(chǎng)發(fā)展、以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的改變，因而，經(jīng)營(yíng)性租賃受到外部條件促進(jìn)和稅收激勵(lì)。第五階段，新產(chǎn)品階段，也是復(fù)雜的融資租賃階段。在這個(gè)階段，經(jīng)營(yíng)性租賃發(fā)展成熟，租賃期滿選擇被安排的更加復(fù)雜，包括買入選擇、賣出選擇、提前結(jié)束選擇、租賃物升級(jí)和續(xù)租。在復(fù)雜融資租賃模式中，出租人要承擔(dān)一些殘值風(fēng)險(xiǎn)，承租人行使期滿購(gòu)買選擇權(quán)時(shí)，資產(chǎn)交易價(jià)格將可能是市場(chǎng)公允價(jià)格或事先確定的非象征性的價(jià)格。這種租賃實(shí)質(zhì)是為財(cái)產(chǎn)使用提供融資，而不是為獲得資產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行融資。從實(shí)質(zhì)上看，復(fù)雜的融資租賃是一種“真實(shí)租賃”。
2.國(guó)內(nèi)外對(duì)融資租賃研究
租賃是一種專業(yè)性、技術(shù)性非常強(qiáng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易行為，對(duì)于租賃的研究主要集中在經(jīng)濟(jì)和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、法律、稅務(wù)、會(huì)計(jì)、監(jiān)管等實(shí)務(wù)方面。各個(gè)國(guó)家融資租賃在法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和監(jiān)管上存在很多差異，表述方法多種多樣，實(shí)際中的處理和運(yùn)作也有很多不同。在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，融資租賃資產(chǎn)是出租人還是承租人計(jì)提折舊有截然相反情況，稅收受益者也會(huì)不同。Sudir P.Amembal 主編的《國(guó)際租賃完全指南》對(duì)融資租中遇到的許多專業(yè)問題有深入分析，該書詳細(xì)介紹了法律、會(huì)計(jì)、稅收對(duì)租賃市場(chǎng)的影響，同時(shí)對(duì)租賃的風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)交易和營(yíng)銷、戰(zhàn)略同盟、跨境租賃、租賃資產(chǎn)證券化都有詳細(xì)、深入探討。Peter K.Nevitt與Frank J.Fabozzi合著的《設(shè)備租賃》一書中，較為詳細(xì)地介紹了對(duì)承租人信用風(fēng)險(xiǎn)的管理，提出了通過事前評(píng)估承租人資格、租賃期間密切關(guān)注租賃設(shè)備運(yùn)作及承租人的狀況來控制承租人的信用風(fēng)險(xiǎn)。他們還分別從什么是租賃設(shè)備資產(chǎn)證券化，為何要將設(shè)備租賃證券化，以及如何將租賃資產(chǎn)證券化三個(gè)方面進(jìn)行了分析。其實(shí)，國(guó)外對(duì)金融租賃風(fēng)險(xiǎn)的研究并不多，國(guó)外對(duì)租賃的研究主要集中在單個(gè)設(shè)備租賃項(xiàng)目的評(píng)價(jià)上，提供是租賃還是購(gòu)買的決策分析。
國(guó)內(nèi)研究者對(duì)融資租賃的研究主要側(cè)重風(fēng)險(xiǎn)研究，沙泉在2002年他的《融資租賃的風(fēng)險(xiǎn)及防范》一文中，根據(jù)融資租賃涉及到融資、貿(mào)易、技術(shù)等方面的特點(diǎn)，詳細(xì)地分析了融資租賃所面臨的風(fēng)險(xiǎn)類型，主要包括市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、貿(mào)易風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境污染引起的風(fēng)險(xiǎn)以及不可抗力的風(fēng)險(xiǎn)等，介紹了幾種如何評(píng)估和預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的方法，如經(jīng)驗(yàn)法中可以采用仿真試驗(yàn)法、投資估算法等，科學(xué)法中有概率分析、蒙特卡羅分析法。同時(shí)，他還提出了融資租賃的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，介紹了風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、租金償還擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、規(guī)范化的融資租賃合同等方面問題。
國(guó)內(nèi)外對(duì)融資租賃研究都比較注重實(shí)務(wù)和專業(yè)方面。然而，在租賃的理解上，有兩種不同的觀點(diǎn)，傳統(tǒng)的看法是租賃是一種產(chǎn)業(yè)；另一種觀點(diǎn)，如Sudir P.Amembal認(rèn)為租賃是一種產(chǎn)品。雖然對(duì)租賃的理解上存在差異，但并不影響對(duì)它市場(chǎng)交易范疇和固有屬性的認(rèn)識(shí)。
3.住房融資租賃理論依據(jù)
住房融資租賃是一種新的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，在市場(chǎng)上缺乏必要的可供參考案例和實(shí)踐基礎(chǔ)，然而從絕大多數(shù)通過按揭貸款購(gòu)房的事實(shí)來看，融資租賃業(yè)是一種重要的融資手段。住房融資租賃可以從消費(fèi)信貸理論和實(shí)踐吸取經(jīng)驗(yàn)，融資租賃對(duì)于現(xiàn)金流的管理和消費(fèi)信貸非..