前言

房地產(chǎn)業(yè)是投資大、風(fēng)險高、回報顯著的行業(yè)，是國家重點調(diào)控的行業(yè)之一。21世紀(jì)以來，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，推動和支持了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。但也存在著房地產(chǎn)開發(fā)項目不做市場調(diào)查，不做可行性研究，盲目上馬，結(jié)果造成大量房屋閑置和資金積壓。本文通過對蚌埠市晨光•音樂花園房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行全面深入的市場調(diào)查、分析、預(yù)測，營銷分析、策劃，建設(shè)條件和方案分析，財務(wù)評價，不確定分析，國民經(jīng)濟(jì)評價，社會評價，綜合評價等，論證了該項目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)境的可行性和合理性，從而提出該項目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的可行性意見，為項目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。


目 錄
第一章 市場分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1
一、蚌埠市房地產(chǎn)市場分析（宏觀）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥1
二、蚌埠市蚌山區(qū)房地產(chǎn)市場分析（中觀）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
三、晨光•音樂花園臨近區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（微觀）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
第二章 營銷分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
第一節(jié) 環(huán)境分析和SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5
一、環(huán)境條件‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5
二、SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 7
第二節(jié) 主要競爭樓盤分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9
第三節(jié) 市場定位及營銷計劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
一、購買對象及購買心理分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
二、產(chǎn)品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
三、客戶定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12
四、樓盤概念導(dǎo)入‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13
五、價格定位與價格策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13
六、賣點策劃及賣點儲備‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19
七、營銷策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
八、銷售形式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
九、付款方式‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20
十、廣告宣傳‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21
十一、銷售計劃‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21
十二、場地布置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22
十三、營銷費用安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22
第三章 建設(shè)方案‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24
第四章 財務(wù)評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26
一、投資估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥26
二、銷售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
三、現(xiàn)金流量計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
四、財務(wù)評價指標(biāo)計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥30
五、經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥31
六、風(fēng)險分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33
第五章 國民經(jīng)濟(jì)評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
一、直接費用與直接效益的調(diào)整‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
二、間接費用與間接效益‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34
三、國民經(jīng)濟(jì)效益/費用計算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34
第六章 社會評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35
第七章 綜合評價‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35
第八章 其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36
一、 項目可行性研究依據(jù)‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36
二、 附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37
三、可行性研究人員‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37