目 錄
第一部分 項(xiàng)目決策背景——七大利好因素 4
一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 4
二、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，持續(xù)看好 5
三、上海別墅市場(chǎng)全面繁榮，量?jī)r(jià)齊升 6
四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢(shì)頭良好 7
五、F1方程式賽車場(chǎng)距本項(xiàng)目?jī)H4公里 8
六、南翔鎮(zhèn)國(guó)際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 9
七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) 11
第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 12
一、項(xiàng)目位置 12
二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 12
三、項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 14
四、項(xiàng)目的初步評(píng)估 16
第三部分 市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 16
一、上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 16
二、上海市別墅市場(chǎng)整體分析 21
三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 37
四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)及樓盤分析 41
第四部分 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析及產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 43
一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 43
二、產(chǎn)品的營(yíng)銷建議 44
第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測(cè) 47
一、類比價(jià)值預(yù)測(cè)法 47
1、根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 47
2、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場(chǎng)均價(jià) 50
二、某某別墅4000——5000元/平方米的均價(jià)預(yù)測(cè)與別墅市場(chǎng)的有效需求相一致 51
三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 52
第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 53
一、銷售收入預(yù)測(cè) 53
二、別墅成本預(yù)測(cè) 54
三、項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算 55
四、現(xiàn)金流量測(cè)算 57
五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 58
六、敏感性分析 58
第七部分：綜合分析與建議 60