目 錄
第一部分 項(xiàng)目決策背景——七大利好因素 4
一、上海市經(jīng)濟(jì)保持著快速健康的發(fā)展 4
二、上海市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，持續(xù)看好 5
三、上海別墅市場全面繁榮，量價(jià)齊升 6
四、上海市嘉定區(qū)發(fā)展勢頭良好 7
五、F1方程式賽車場距本項(xiàng)目僅4公里 8
六、南翔鎮(zhèn)國際化社區(qū)——“格林風(fēng)范”的啟動(dòng)拉開了南翔新鎮(zhèn)建設(shè)的序幕 9
七、嘉定區(qū)政府將引輕軌至南翔鎮(zhèn) 11
第二部分 項(xiàng)目及周邊環(huán)境分析 12
一、項(xiàng)目位置 12
二、項(xiàng)目現(xiàn)狀 12
三、項(xiàng)目周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 14
四、項(xiàng)目的初步評(píng)估 16
第三部分 市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 16
一、上海市房地產(chǎn)市場整體分析 16
二、上海市別墅市場整體分析 21
三、上海市外環(huán)線周邊可類比的別墅項(xiàng)目分析 37
四、南翔鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場及樓盤分析 41
第四部分 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析及產(chǎn)品的營銷建議 43
一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 43
二、產(chǎn)品的營銷建議 44
第五部分 項(xiàng)目均價(jià)的預(yù)測 47
一、類比價(jià)值預(yù)測法 47
1、根據(jù)本項(xiàng)目與周邊可類比別墅項(xiàng)目的價(jià)值比較判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)均價(jià) 47
2、根據(jù)上海市可類比區(qū)域公寓與別墅價(jià)格比值推算出本項(xiàng)目別墅可能的市場均價(jià) 50
二、某某別墅4000——5000元/平方米的均價(jià)預(yù)測與別墅市場的有效需求相一致 51
三、分析各價(jià)位下的均價(jià)的銷售風(fēng)險(xiǎn) 52
第六部分 項(xiàng)目的投資收益分析 53
一、銷售收入預(yù)測 53
二、別墅成本預(yù)測 54
三、項(xiàng)目利潤測算 55
四、現(xiàn)金流量測算 57
五、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 58
六、敏感性分析 58
第七部分：綜合分析與建議 60