房地全程營銷


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房地全程營銷

　　現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營銷方案"，他從項目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運作流程，逐步實施。其核心內(nèi)容包括：　　1、項目投資策劃營銷；　　2、項目規(guī)劃設(shè)計策劃營銷；　　3、項目質(zhì)量工期策劃營銷；　　4、項目形象策劃營銷；　　5、項目營銷推廣策劃；　　6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷；　　7、項目服務(wù)策劃營銷；　　8、項目二次策劃營銷；　　　　　　第一章 項目投資策劃營銷　　　　項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍?！　№椖客顿Y策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風險進行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見?！　　　∫?項目用地周邊環(huán)境分析　　　　1、項目土地性質(zhì)調(diào)查　　.地理位置　　.地質(zhì)地貌狀況　　.土地面積及紅線圖　　.土地規(guī)劃使用性質(zhì)　　.七通一平現(xiàn)狀　　2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查　　.地塊周邊的建筑物　　.綠化景觀　　.自然景觀　　.歷史人文景觀　　.環(huán)境污染狀況　　3、地塊交通條件調(diào)查　　.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃　　.項目的水、路、空交通狀況　　.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀　　　　4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查　　.購物場所　　.文化教育　　.醫(yī)療衛(wèi)生　　.金融服務(wù)　　.郵政服務(wù)　　.娛樂、餐飲、運動　　.生活服務(wù)　　.娛樂休息設(shè)施　　.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素　　.歷史人文區(qū)位影響　　　　二 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷　　　　1、宏觀經(jīng)濟運行狀況　　.國內(nèi)生產(chǎn)總值：　　第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量　　第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量　　第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量　　房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量　　.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)　　.國家宏觀金融政策：　　貨幣政策　　利率　　房地產(chǎn)按揭政策　　.固定資產(chǎn)投資總額：　　全國及項目所在地　　其中房地產(chǎn)開發(fā)比重　　.社會消費品零售總額：　　居民消費價格指數(shù)　　商品住宅價格指數(shù)　　.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用　　2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)　　.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重　　.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)　　.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)　　.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃　　3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀　　4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異　　5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)　　6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析　　.各種檔次商品住宅客戶分析　　.商品住宅客戶購買行為分析　　　　三 土地SWOT（深層次）分析　　　　1、項目地塊的優(yōu)勢　　2、項目地塊的劣勢　　3、項目地塊的機會點　　4、項目地塊的威脅及困難點　　　　四 項目市場定位　　　　1、類比競爭樓盤調(diào)研　　.類比競爭樓盤基本資料　　.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析　　.項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料　　.綜合評判　　2、項目定位　　.市場定位：　　區(qū)域定位　　主力客戶群定位　　.功能定位　　.建筑風格定位