百貨商店管理


頁(yè)數(shù)：49 字?jǐn)?shù)：42528

百貨商店管理

商場(chǎng)選址的原則和程序
一.商場(chǎng)選址的原則　　1．方便顧客購(gòu)物　　滿足顧客需求是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的宗旨，因此商場(chǎng)位置的確定，必須首先考慮方便顧客購(gòu)物，為此商場(chǎng)要符合以下條件：　　(1)交通便利。車站附近，是過(guò)往乘客的集中地段，人群流動(dòng)性強(qiáng)，流動(dòng)量大。如果是幾個(gè)車站交匯點(diǎn)，則該地段的商業(yè)價(jià)值更高。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)之地如選擇在這類地區(qū)就能給顧客提供便利購(gòu)物的條件?！　?2)靠近人群聚集的場(chǎng)所，可方便顧客隨機(jī)購(gòu)物，如影劇院、商業(yè)街、公園名勝、娛樂(lè)、旅游地區(qū)等，這些地方可以使顧客享受到購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游等多種服務(wù)的便利，是商場(chǎng)開(kāi)業(yè)的最佳地點(diǎn)選擇。但此種地段屬經(jīng)商的黃金之地，寸土寸金，地價(jià)高費(fèi)用大，競(jìng)爭(zhēng)性也強(qiáng)。因而雖然商業(yè)效益好，但并非適合所有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，一般只適合大型綜合商場(chǎng)或有鮮明個(gè)性的專業(yè)商店的發(fā)展。　　(3)人口居住稠密區(qū)或機(jī)關(guān)單位集中的地區(qū)。由于這類地段人口密度大，且距離較近，顧客購(gòu)物省時(shí)省力比較方便。商店地址如選在這類地段，會(huì)對(duì)顧客有較大吸引力，很容易培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)者群?！　?4)符合客流規(guī)律和流向的人群集散地段。這類地段適應(yīng)顧客的生活習(xí)慣，自然形成“市場(chǎng)”，所以能夠進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物的顧客人數(shù)多，客流量大?！　?．有利于商場(chǎng)開(kāi)拓發(fā)展　　商場(chǎng)選址的最終目的是要取得經(jīng)營(yíng)的成功，因此要著重從以下幾方面來(lái)考慮如何便利經(jīng)營(yíng)：　　(1)提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，以利企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展。商場(chǎng)選址時(shí)不僅要分析當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)；而且要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去考慮是否有利于擴(kuò)充規(guī)模，如有利于提高市場(chǎng)占有率和覆蓋率，并在不斷增強(qiáng)自身實(shí)力的基礎(chǔ)上開(kāi)拓市場(chǎng)?！　?2)有利于形成綜合服務(wù)功能，發(fā)揮特色。不同行業(yè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置，對(duì)地域的要求也有所不同。商場(chǎng)在選址時(shí)，必須綜合考慮行業(yè)特點(diǎn)，消費(fèi)心理及消費(fèi)者行為等因素，謹(jǐn)慎地確定網(wǎng)點(diǎn)所在地點(diǎn)。尤其是大型百貨類綜合商場(chǎng)更應(yīng)綜合地全面地考慮該區(qū)域和各種商業(yè)服務(wù)的功能，以求得多功能綜合配套，從而創(chuàng)立本企業(yè)的特色和優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立本企業(yè)的形象?！　?3)有利于合理組織商品運(yùn)送。商場(chǎng)選址不僅要注意規(guī)模，而且要追求規(guī)模效益。發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)，要求集中進(jìn)貨、集中供貨、統(tǒng)一運(yùn)送，這有利于降低采購(gòu)成本和運(yùn)輸成本，合理規(guī)劃運(yùn)輸路線。因此在商場(chǎng)位置的選擇上應(yīng)盡可能地靠近運(yùn)輸線，這樣既能節(jié)約成本，又能及時(shí)組織貨物的采購(gòu)與供應(yīng)，確保經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常進(jìn)行?！　?．有利于獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益　　衡量商場(chǎng)位置選擇的優(yōu)劣的最重要的標(biāo)準(zhǔn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)能否取得好的經(jīng)濟(jì)效益。因此，網(wǎng)點(diǎn)地理位置的選擇一定要有利于經(jīng)營(yíng)，才能保證最佳經(jīng)濟(jì)效益的取得?！　　《?商場(chǎng)選址的程序　　選擇商場(chǎng)位置，一般可按以下步驟依次進(jìn)行：　　(一)選擇區(qū)域、方位　　選擇商場(chǎng)店址，先要找出目標(biāo)市場(chǎng)、找準(zhǔn)服務(wù)對(duì)象，然后再根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)、服務(wù)對(duì)象選擇店址設(shè)置的區(qū)域。另一方面，要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次，測(cè)算企業(yè)投資回收率，在此基礎(chǔ)上認(rèn)真加以選擇，確定方位?！　?二)制圖——找出最佳位置　　在確定店址后，應(yīng)繪制出該區(qū)域的簡(jiǎn)圖，并標(biāo)出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和互補(bǔ)商場(chǎng)，還應(yīng)標(biāo)出現(xiàn)有商事結(jié)構(gòu)、客流集中地段、客流量和客流走向、交通路線等，以保證店址決策的正確性?！　?三)市場(chǎng)調(diào)查　　在商場(chǎng)店址基本區(qū)域方位確定后，必須進(jìn)行周密的市場(chǎng)調(diào)查，論證選址決策的準(zhǔn)確性。在市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中，應(yīng)注意將調(diào)查對(duì)象分類統(tǒng)計(jì)，并對(duì)調(diào)查時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行必要的抽樣調(diào)查，以保證調(diào)查資料的可靠性?！　?四)具體實(shí)施方案的制訂和落實(shí) 　　確定店址的具體位置后，需要抓緊時(shí)機(jī)投資興建商場(chǎng)。如何啟動(dòng)則需要擬定切實(shí)可行的實(shí)施方案并加以貫徹落實(shí)。
商場(chǎng)最佳位置選擇的策略
選擇商場(chǎng)最佳位置時(shí)，既要進(jìn)行定性分析，又要進(jìn)行定量測(cè)算，是一件復(fù)雜而又耗費(fèi)精力的事情，要做好選址工作需要制定多種有效策略?！　?．地理位置細(xì)分策略　　地理位置細(xì)分的策略是指對(duì)氣候、地勢(shì)、用地形式及道路關(guān)聯(lián)程度等地理?xiàng)l件進(jìn)行細(xì)微分析后，對(duì)商場(chǎng)位置做出選擇的策略。主要可從以下幾方面進(jìn)行細(xì)分：　　(1)商場(chǎng)選址與路面、地勢(shì)的關(guān)系。一般情況下，商場(chǎng)選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢(shì)情況，因?yàn)檫@直接影響著商店的建筑結(jié)構(gòu)和客流量。通常，商店地面應(yīng)與道路處在一個(gè)水平面上，這樣有利于顧客出入店堂，是比較理想的選擇。但在實(shí)際選址過(guò)程中，路面地勢(shì)較好的地段地價(jià)都是很高，商家在選擇位置時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，所以在有些情況下，商家不得不將商場(chǎng)位置選擇在坡路上或路面與商店地面的高度相差很多的地段上。這種情況，最重要的就是必須考慮商場(chǎng)的入口、門(mén)面、階梯、招牌的設(shè)計(jì)等，一定要方便顧客，并引人注目?！　∪绻痰晡恢貌坏貌辉O(shè)在空間，比如二、三層樓上，則應(yīng)使入口處的樓梯設(shè)計(jì)位置盡量在建筑物的表面，而不能在店內(nèi)，應(yīng)對(duì)樓梯加以裝濱，如以電動(dòng)滾梯代替樓梯、外罩玻璃罩等，外觀既要美觀又要醒目，具有吸引力?！　?2)商場(chǎng)選址與地形的關(guān)系。地形、地貌對(duì)商店位置的選擇的主要影響表現(xiàn)在：　?、俜轿磺闆r。方位是指商場(chǎng)坐落的方向位置，以正門(mén)的朝向?yàn)闃?biāo)志。方位的選擇與商場(chǎng)所處地區(qū)氣候條件直接相關(guān)，如：風(fēng)向、日照均對(duì)店面的朝向有很大影響。以我國(guó)北方城市為例，通常以北為上，所以一般商業(yè)建筑物坐北朝南是最理想的地理方位?！　、谧呦蚯闆r。走向是指在商場(chǎng)所選位置顧客流動(dòng)的方向。比如我國(guó)的交通管理制度規(guī)定人流、車流均靠右行駛，所以人們普遍養(yǎng)成右行習(xí)慣，商場(chǎng)在選擇地理位置進(jìn)口時(shí)應(yīng)以右為上。如商場(chǎng)所在地的道路如果是東西走向的街道，而客流又主要從東邊來(lái)時(shí)，則以東北路口為最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是從南向北流動(dòng)時(shí)，則以東南路口為最佳位置。　?、劢徊媛房谇闆r。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般來(lái)說(shuō)在這種交接地，商場(chǎng)建筑的能見(jiàn)度大，但在選擇十字路口的哪一側(cè)時(shí)，則要認(rèn)真考察道路兩側(cè)，通常要對(duì)每側(cè)的交通流向及流量進(jìn)行較準(zhǔn)確的調(diào)查，應(yīng)選擇流量最大的街面作為商場(chǎng)的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口，最好將商場(chǎng)設(shè)在三叉路口的正面，這樣店面最顯眼；但如果是丁字路口，則將商場(chǎng)設(shè)在路口的“轉(zhuǎn)角”處，效果更佳。　　2．潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估策略　　潛在商業(yè)價(jià)值評(píng)估是指對(duì)擬選開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)位置的未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ姆治雠c評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)商場(chǎng)位置的優(yōu)劣時(shí)，既要分析現(xiàn)時(shí)的情況，又要對(duì)未來(lái)的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，這是因?yàn)橐恍┈F(xiàn)時(shí)看好的商場(chǎng)位置，隨著城市建設(shè)的發(fā)展可能會(huì)由熱變冷，而一些以往不引人注目的地段，也可能在不久的將來(lái)會(huì)變成繁華鬧市。如我國(guó)的北京市這樣的古老城市，在舊城區(qū)改造過(guò)程中，在城區(qū)的四周建起了現(xiàn)代化的居民小區(qū)，許多居民喬遷新居，致使原來(lái)僻靜的城外街道現(xiàn)在車水馬龍十分熱鬧，構(gòu)成生意旺盛的新商業(yè)街，而昔日遠(yuǎn)近聞名的傳統(tǒng)商業(yè)街，比如前門(mén)大櫻欄，雖然位于市中心區(qū)，也隨形勢(shì)的變化逐漸失去了光彩。因此；新商場(chǎng)在選址時(shí)，應(yīng)更重視潛在商業(yè)價(jià)值的評(píng)估。主要應(yīng)從以下幾方面評(píng)價(jià)：　　(1)擬選的商場(chǎng)地址在城區(qū)規(guī)劃中的位置及其商業(yè)價(jià)值　　(2)是否靠近大型機(jī)關(guān)、單位、廠礦企業(yè)。　　(3)未來(lái)人口增加的速度、規(guī)模及其購(gòu)買力提高度?！　?4)是否有“集約效應(yīng)”，即商場(chǎng)建設(shè)如果選在商業(yè)中心區(qū)，雖然使企業(yè)面對(duì)多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，，但因眾多商家云集在一條街上，可以滿足消費(fèi)者多方面的需求，因而能夠吸引更多的顧客前來(lái)購(gòu)物，從而產(chǎn)生商業(yè)集約效應(yīng)。所以“成行成市”的商業(yè)街，也是企業(yè)選擇位置需重點(diǎn)考慮的目標(biāo)?！　?．出奇制勝策略　　商場(chǎng)選址時(shí)既需要科學(xué)考察分析，同時(shí)又應(yīng)該將它看成一種藝術(shù)。經(jīng)營(yíng)者有敏銳的洞察力，善于捕捉市場(chǎng)縫隙，用出奇制勝的策略，與眾不同的眼光來(lái)選擇商場(chǎng)位置，常常會(huì)得到別人意想不到的收獲。如全美洲最大的零售企業(yè)“沃爾瑪”聯(lián)合商場(chǎng)的總經(jīng)理薩姆·沃爾就是采用“人棄我取”的反向操作策略，把大型折價(jià)商場(chǎng)遷到不被一般商家重視的鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)去。因?yàn)槟抢锏氖袌?chǎng)尚未被開(kāi)發(fā)，有很大潛力，同時(shí)又可回避城區(qū)商業(yè)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)。再比如新加坡著名華商董俊競(jìng)創(chuàng)建“詩(shī)家董”百貨集團(tuán)，在商場(chǎng)選址問(wèn)題上，力排眾議，選擇一塊人們普遍認(rèn)為風(fēng)水不好又面對(duì)墳場(chǎng)的烏節(jié)路地段作店址。后來(lái)這塊地方很快成為商家云集之地和世界上租金最昂貴的地段之一，“詩(shī)家董”的生意也越做越紅火。董俊競(jìng)之所以不信風(fēng)水選這塊地作店址，主要是注意到每天都有不少外國(guó)人通過(guò)烏節(jié)路到城里去，烏節(jié)路有可能發(fā)展為交通要道?！　?．專家咨詢策略　　對(duì)于較大型商業(yè)的投資來(lái)說(shuō)商場(chǎng)位置的選擇是重要戰(zhàn)略決策。為避免重大損失，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)聘請(qǐng)有關(guān)專家進(jìn)行咨詢，對(duì)所選擇的商場(chǎng)位置進(jìn)行調(diào)查研究和系統(tǒng)分析，如對(duì)交通流量、人口與消費(fèi)狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等情況逐一摸底分析，綜合評(píng)價(jià)優(yōu)劣，再做出選擇，使商場(chǎng)地址的選擇具有科學(xué)性。
影響商場(chǎng)選址的因素
商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)的選擇是極其重要的。同時(shí)選擇適宜的商場(chǎng)設(shè)置地點(diǎn)受眾多因素的影響，應(yīng)綜合考慮各方面的因素。歸納起來(lái)，主要應(yīng)從以下幾點(diǎn)入手分析：　　(一)顧客的數(shù)量和質(zhì)量　　通過(guò)商圈調(diào)查，對(duì)商圈內(nèi)的顧客的消費(fèi)能力和商業(yè)動(dòng)向予以分析?！　?duì)顧客的消費(fèi)能力調(diào)查分析，主要包括以下內(nèi)容：　　1．有關(guān)該地區(qū)消費(fèi)者的生活特性、消費(fèi)習(xí)慣的資料；　　2．人口結(jié)構(gòu)，包括現(xiàn)有人口的年齡；性別、職業(yè)、文化程度及人口密度、增長(zhǎng)速度等基本情況；　　3．家庭戶數(shù)及構(gòu)成，包括家庭戶數(shù)總數(shù)的變動(dòng)情況、家庭人口的增減狀況；　　4．消費(fèi)者的收入水平，包括個(gè)人及家庭的收人情況；　　5．消費(fèi)者的消費(fèi)狀況，包括消費(fèi)者的消費(fèi)水平、消費(fèi)購(gòu)買力情況及消費(fèi)意識(shí)?！　?二)商場(chǎng)所在地區(qū)客流情況　　主要調(diào)查分析商場(chǎng)所在地的客流量、客流的狀態(tài)、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量?！　?三)交通狀況　　商場(chǎng)選址必須調(diào)查交通情況，要考慮距離車站的遠(yuǎn)近、道路狀況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況及流動(dòng)人員的數(shù)量和質(zhì)量等?！　?四)競(jìng)爭(zhēng)狀況　　主要了解市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商場(chǎng)類型、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)商品及服務(wù)對(duì)象的階層等等　　(五)商場(chǎng)周邊狀況　　著重調(diào)查商場(chǎng)周圍有無(wú)市場(chǎng)、娛樂(lè)街，是不是商業(yè)集中區(qū)或居民區(qū)，這些因素影響著商場(chǎng)店址的選擇?！　?六)商場(chǎng)所處地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施情況，包括道路設(shè)施狀況，水、電、氣等的供給狀況等。　　對(duì)以上這些因素，商場(chǎng)在設(shè)立之前，必須進(jìn)行詳盡的調(diào)查研究，掌握所有可能對(duì)商場(chǎng)產(chǎn)生的有利或不利影響因素，并以發(fā)展的觀點(diǎn)分析商場(chǎng)布局的選擇，以正確預(yù)見(jiàn)未來(lái)。
選址調(diào)查:人口與購(gòu)買力分析
有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：　　1．常住人口數(shù)　　2．家庭及構(gòu)成 　　3．人口密度　　4．教育程度　　5．從事行業(yè)　　6．自然增加率　　7．社會(huì)增加率　　8．家庭人均收人　　9．白天流動(dòng)人口數(shù)　　10．年齡構(gòu)成　　1１．家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)　　現(xiàn)就一些主要項(xiàng)目分述如下：　　1．家庭人口及收入水平　　　　家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來(lái)商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對(duì)