目 錄
第1章 項(xiàng)目概述 2
1.1項(xiàng)目名稱以及開(kāi)發(fā)建設(shè)單位 2
1.2項(xiàng)目提出背景 2
1.3項(xiàng)目所具備的基本條件 2
1.3.1地理位置 2
1.3.2工業(yè)發(fā)展 2
1.3.3城市配套發(fā)展 2
1.3.4招商引資 3
1.4項(xiàng)目的性質(zhì)及主要特點(diǎn) 3
第2章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 4
2.1 項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 4
2.1.1地理位置 4
2.1.2土地面積 4
2.1.3地質(zhì)地貌狀況 4
2.1.4總體布局 4
2.1.5七通一平現(xiàn)狀 4
2.2 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 4
2.2.1地塊周邊的建筑物 4
2.2.2綠化景觀 4
2.2.3自然景觀 4
2.2.4歷史人文景觀 4
2.2.5環(huán)境污染狀況 5
2.3地塊交通條件調(diào)查 5
2.3.1地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 5
2.3.2地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 5
2.4周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 5
第3章 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷 7
3.1宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)作狀況 7
3.1.1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 7
3.1.2中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)景氣指數(shù) 7
3.1.3國(guó)家宏觀金融政策 8
3.2項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 8
3.2.1 項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 8
3.2.2政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 8
3.2.3葉縣政府關(guān)于金融投資等方面的規(guī)劃政策法規(guī) 10
3.2.4短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃 13
3.3項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 15
3.4項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異 15
3.4.1板塊劃分 15
3.4.2板塊差異 16
3.5項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn) 16
3.6商品住宅客戶構(gòu)成分析 16
3.6.1各種檔次商品住宅客戶分析 16
3.6.2華豐金典項(xiàng)目目標(biāo)客戶群特征 17
3.6.3華豐金典項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分類 17
第4章 土地ＳＷＯＴ分析 18
4.1項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì) 18
4.1.1區(qū)位優(yōu)勢(shì) 18
4.1.2交通優(yōu)勢(shì) 18
4.1.3建筑風(fēng)格獨(dú)特 18
4.1.4戶型優(yōu)勢(shì) 18
4.1.5項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì) 18
4.2項(xiàng)目地塊的劣勢(shì) 18
4.2.1市場(chǎng)容量小 18
4.2.2項(xiàng)目綠化率 18
4.2.3項(xiàng)目容積率 19
4.2.4道路條件 19
4.3項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì) 19
4.3.1交通條件的改善 19
4.3.2配套設(shè)施的完善 19
4.4項(xiàng)目地塊的威脅 19
4.3.1市場(chǎng)供給量大，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 19
4.3.2國(guó)家宏觀調(diào)控影響 19
4.3.3本地居民收入 19
第5章 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 20
5.1類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 20
5.1.1類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料 20
5.1.2項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析 21
5.1.3綜合評(píng)判 22
5.2項(xiàng)目定位 22
5.2.1市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位） 22
5.2.2功能定位 22
5.2.3建筑風(fēng)格定位 23
5.2.4項(xiàng)目主題定位 23
第6章價(jià)格及價(jià)格策略 24
6.1價(jià)格厘定標(biāo)準(zhǔn) 24
6.2價(jià)格走勢(shì)策略 24
6.2.1定價(jià)依據(jù) 24
6.2.2華豐金典項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 24
6.3價(jià)格 24
6.3.1平均價(jià)格 24
6.3.2分期價(jià)格 24
6.3.3優(yōu)惠價(jià)格 25
6.3.4樓層差價(jià) 25
第7章 銷售策略 26
7.1銷售時(shí)機(jī) 26
7.2推盤方式 26
7.3銷售方式 26
7.4付款方式 26
7.5優(yōu)惠政策（價(jià)格折讓） 26
7.5.1積累客戶時(shí)期 26
7.5.2開(kāi)盤當(dāng)天或開(kāi)盤活動(dòng)期內(nèi) 27
7.6銷售計(jì)劃 27
7.7銷售策略 27
7.7.1方向：品牌與項(xiàng)目并重 27
7.7.2內(nèi)容：深入挖掘項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)，建立項(xiàng)目獨(dú)特市場(chǎng)定位 27
7.7.3方式：懸念式廣告炒作方式入市，形成市場(chǎng)熱點(diǎn)，提升項(xiàng)目度 27
第8章 廣告及推廣 29
8.1本案廣告宣傳推廣整體思路 29
8．2項(xiàng)目階段性營(yíng)銷推廣策略 29
8.2.1預(yù)熱期 29
8.2.2蓄客期 29
8.2.3強(qiáng)銷期 30
8.2.4持續(xù)期 30
第9章 樓盤包裝及項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議 31
9.2樓盤包裝 31
9.2.1樓盤主體包裝 31
9.2.2項(xiàng)目園林綠化包裝 31
9.2.3銷售中心包裝 31
9.2項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議 32
第10章 各階段工作計(jì)劃表 33
10.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基本指標(biāo) 33
10.2開(kāi)發(fā)周期預(yù)測(cè) 33
10.3項(xiàng)目施工季度預(yù)測(cè) 33
10.4項(xiàng)目銷售進(jìn)度預(yù)測(cè) 34
第11章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 35
11.1費(fèi)用劃分 35
11.1.1土地成本 35
11.1.2前期工程費(fèi) 35
11.1.3建筑安裝工程費(fèi) 35
11.1.4不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 35
11.2資金籌措方式 37
11.3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 38
11.4主要分析評(píng)價(jià)指標(biāo) 38
11.4.1盈利能力分析 38
11.4.2償債能力分析 39
11.5項(xiàng)目的租售收入、利潤(rùn)分析 39
11.6項(xiàng)目不確定分析 42
11.6.1項(xiàng)目盈虧平衡分析 42
11.6.2敏感性分析 43
第12章 項(xiàng)目社會(huì)和環(huán)境評(píng)價(jià) 44
12.1項(xiàng)目社會(huì)效益評(píng)價(jià) 44
12.1.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)發(fā)展的適應(yīng)性 44
12.1.2項(xiàng)目對(duì)人與社會(huì)的影響 44
12.2項(xiàng)目環(huán)境效益評(píng)價(jià) 45
第13章 結(jié)論及建議 46
致謝 48
參考文獻(xiàn) 47