上海某地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)手冊(全過程).rar
上海某地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)手冊(全過程),本指導(dǎo)書共209頁，貫穿了從房地產(chǎn)招標(biāo)開始到成本核算、課題研究成果審評意見，共95個節(jié)點的具體工作指導(dǎo)?？芍^“房地產(chǎn)工作指導(dǎo)大全”詳見目錄：目錄1. 土地投標(biāo)（商務(wù)）42. 土地投標(biāo)（技術(shù)）63. 土地狀況調(diào)研84. 編制可行性研究報告 105. 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料...
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上海某地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)手冊(全過程)
本指導(dǎo)書共209頁，貫穿了從房地產(chǎn)招標(biāo)開始到成本核算、課題研究成果審評意見，共95個節(jié)點的具體工作指導(dǎo)?？芍^“房地產(chǎn)工作指導(dǎo)大全”
詳見目錄：
目錄
1. 土地投標(biāo)（商務(wù)） 4
2. 土地投標(biāo)（技術(shù)） 6
3. 土地狀況調(diào)研 8
4. 編制可行性研究報告 10
5. 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 14
6. 建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫 15
7. 編制設(shè)計任務(wù)書 16
8. 建筑方案招標(biāo) 19
9. 規(guī)劃方案報審 22
10.申報計劃立項 24
11.申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 25
12.編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃 26
13.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理通用范例） 30
14.設(shè)計委托 31
15.建筑設(shè)計優(yōu)化 33
16.日照分析報告的編制和報送 36
17.編制營銷策劃書 38
18.選擇和確定營銷代理 40
19.召開擴(kuò)初設(shè)計審批會 42
20.擴(kuò)初設(shè)計送審 43
21.委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探 46
22.結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化 49
23.三通一平跟蹤管理 51
24.土地接管 52
25.工程報建 54
26.申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 56
27.工程安全質(zhì)量報監(jiān) 58
28.申領(lǐng)《施工許可證》 60
29.投資監(jiān)理委托 62
30.施工總承包招標(biāo) 64
31.現(xiàn)場管理臺帳 68
32.圖紙管理 70
33.施工日記 71
34.編制會議紀(jì)要 72
35.施工圖內(nèi)審 73
36.施工圖設(shè)計交底 75
37.臨水、臨電配套 77
38.申辦開工復(fù)驗紅線 79
39.施工技術(shù)方案優(yōu)化 81
40.委托勘丈 83
41.樓書及宣傳資料制作 85
42.選擇首屆物業(yè)管理單位 86
43.申辦《預(yù)售許可證》 88
44.組織房展會 90
45.商品房銷售合同的網(wǎng)上備案和登記 91
46.商品房定金合同的網(wǎng)上備案 93
47.編制工程預(yù)算 94
48.編制項目計劃書 96
49.審核驗工月報 98
50.工程撥款 100
51.甲方采購 102
52.施工安全管理 105
53.施工安全巡視 108
54.施工圖修改 110
55.工程例會 112
56.現(xiàn)場簽證 114
57.工程質(zhì)量事故處理 116
58.索賠 118
59.樣板引路和封樣驗收 122
60.隱蔽工程驗收（土建） 124
61.隱蔽工程驗收程序（安裝） 126
62.竣工備案制驗收 128
63.公建配套 133
64.供電配套 135
65.供水配套 139
66.排水配套 142
67.消防配套 144
68.燃?xì)馀涮? 147
69.環(huán)衛(wèi)配套 149
70.衛(wèi)生防疫報批 151
71.通信配套 153
72.有線電視配套工程 155
73.綠化配套 157
74.郵政配套 159
75.安全技術(shù)防范配套 160
76.門牌報批 162
77.申辦“使用粘土磚”核定 163
78.結(jié)建民防工程建設(shè)管理 164
79.工程竣工檔案編制驗收和報送 168
80.申辦規(guī)劃驗收 172
81.公司內(nèi)部驗收 174
82.申辦入戶許可證 175
83.申辦大產(chǎn)證 177
84.編制工程決算 179
85.物業(yè)移交和接管 181
86.預(yù)售商品房的物業(yè)交付 183
87.代辦小產(chǎn)證 185
88.項目總結(jié) 186
89.項目資金管理 188
90.項目貸款 190
91.項目經(jīng)濟(jì)效益測評 192
92.成本管理 194
93.成本核算 201
94.課題組研究成果報告摘要 206
95.課題組研究成果評審意見 209
摘要：
土地投標(biāo)(商務(wù))
1．作業(yè)目的
土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個投標(biāo)評分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。
2．作業(yè)依據(jù)
政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息，公司年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。
3.決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。
主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標(biāo)報價。
協(xié)管崗位 總會計師：對財務(wù)部提供信息資料的真實性負(fù)責(zé)，對籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。
主辦崗位 土地開發(fā)：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。
協(xié)辦崗位 營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發(fā)崗位的要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負(fù)責(zé)。
4.緊前工作條件
獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。
5.作業(yè)描述
5.1 組織現(xiàn)場踏勘
由總經(jīng)濟(jì)師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)指標(biāo)。
5.2 投標(biāo)準(zhǔn)備會議
總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會議，按投標(biāo)期限制訂工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會，做好詳細(xì)記錄。
5.3 各崗位責(zé)任和分工
營銷策劃：負(fù)責(zé)編制可行性報告。根據(jù)周邊市場情況進(jìn)行市場需求預(yù)測和平均售價預(yù)測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。
土地開發(fā)：向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。
負(fù)責(zé)匯總項目總投資和預(yù)期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算書，測估本公司的投標(biāo)報價范圍，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。
通過各種途徑了解競標(biāo)對手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項信息，及時反饋給各負(fù)責(zé)部門。
向土建設(shè)計管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。
成本控制：負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場建設(shè)成本。
成本核算：負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費。
融資會計：負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料。
公司辦公室：負(fù)責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔。
總經(jīng)濟(jì)師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報價，密封文件。
5.4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容：
投標(biāo)申請表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報告等。
投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。
5.5參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場指定的投標(biāo)箱。
投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評標(biāo)過程，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。
5.6投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律：
5.6.1 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個人電腦必須設(shè)置開機密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設(shè)置加密。
5.6.2 文件資料向本主辦崗位匯總時應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。
5.6.3 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟(jì)師對最終報價承擔(dān)保密責(zé)任。
本指導(dǎo)書共209頁，貫穿了從房地產(chǎn)招標(biāo)開始到成本核算、課題研究成果審評意見，共95個節(jié)點的具體工作指導(dǎo)?？芍^“房地產(chǎn)工作指導(dǎo)大全”
詳見目錄：
目錄
1. 土地投標(biāo)（商務(wù)） 4
2. 土地投標(biāo)（技術(shù)） 6
3. 土地狀況調(diào)研 8
4. 編制可行性研究報告 10
5. 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 14
6. 建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫 15
7. 編制設(shè)計任務(wù)書 16
8. 建筑方案招標(biāo) 19
9. 規(guī)劃方案報審 22
10.申報計劃立項 24
11.申辦《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 25
12.編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃 26
13.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理通用范例） 30
14.設(shè)計委托 31
15.建筑設(shè)計優(yōu)化 33
16.日照分析報告的編制和報送 36
17.編制營銷策劃書 38
18.選擇和確定營銷代理 40
19.召開擴(kuò)初設(shè)計審批會 42
20.擴(kuò)初設(shè)計送審 43
21.委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探 46
22.結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化 49
23.三通一平跟蹤管理 51
24.土地接管 52
25.工程報建 54
26.申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 56
27.工程安全質(zhì)量報監(jiān) 58
28.申領(lǐng)《施工許可證》 60
29.投資監(jiān)理委托 62
30.施工總承包招標(biāo) 64
31.現(xiàn)場管理臺帳 68
32.圖紙管理 70
33.施工日記 71
34.編制會議紀(jì)要 72
35.施工圖內(nèi)審 73
36.施工圖設(shè)計交底 75
37.臨水、臨電配套 77
38.申辦開工復(fù)驗紅線 79
39.施工技術(shù)方案優(yōu)化 81
40.委托勘丈 83
41.樓書及宣傳資料制作 85
42.選擇首屆物業(yè)管理單位 86
43.申辦《預(yù)售許可證》 88
44.組織房展會 90
45.商品房銷售合同的網(wǎng)上備案和登記 91
46.商品房定金合同的網(wǎng)上備案 93
47.編制工程預(yù)算 94
48.編制項目計劃書 96
49.審核驗工月報 98
50.工程撥款 100
51.甲方采購 102
52.施工安全管理 105
53.施工安全巡視 108
54.施工圖修改 110
55.工程例會 112
56.現(xiàn)場簽證 114
57.工程質(zhì)量事故處理 116
58.索賠 118
59.樣板引路和封樣驗收 122
60.隱蔽工程驗收（土建） 124
61.隱蔽工程驗收程序（安裝） 126
62.竣工備案制驗收 128
63.公建配套 133
64.供電配套 135
65.供水配套 139
66.排水配套 142
67.消防配套 144
68.燃?xì)馀涮? 147
69.環(huán)衛(wèi)配套 149
70.衛(wèi)生防疫報批 151
71.通信配套 153
72.有線電視配套工程 155
73.綠化配套 157
74.郵政配套 159
75.安全技術(shù)防范配套 160
76.門牌報批 162
77.申辦“使用粘土磚”核定 163
78.結(jié)建民防工程建設(shè)管理 164
79.工程竣工檔案編制驗收和報送 168
80.申辦規(guī)劃驗收 172
81.公司內(nèi)部驗收 174
82.申辦入戶許可證 175
83.申辦大產(chǎn)證 177
84.編制工程決算 179
85.物業(yè)移交和接管 181
86.預(yù)售商品房的物業(yè)交付 183
87.代辦小產(chǎn)證 185
88.項目總結(jié) 186
89.項目資金管理 188
90.項目貸款 190
91.項目經(jīng)濟(jì)效益測評 192
92.成本管理 194
93.成本核算 201
94.課題組研究成果報告摘要 206
95.課題組研究成果評審意見 209
摘要：
土地投標(biāo)(商務(wù))
1．作業(yè)目的
土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個投標(biāo)評分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。
2．作業(yè)依據(jù)
政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息，公司年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。
3.決策崗位 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)土地投標(biāo)書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。
主管崗位 總經(jīng)濟(jì)師： 負(fù)責(zé)投標(biāo)書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標(biāo)報價。
協(xié)管崗位 總會計師：對財務(wù)部提供信息資料的真實性負(fù)責(zé)，對籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。
主辦崗位 土地開發(fā)：負(fù)責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負(fù)責(zé)按時匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。
協(xié)辦崗位 營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發(fā)崗位的要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負(fù)責(zé)。
4.緊前工作條件
獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。
5.作業(yè)描述
5.1 組織現(xiàn)場踏勘
由總經(jīng)濟(jì)師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書《土地狀況調(diào)查》）。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟(jì)師認(rèn)為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進(jìn)行）。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)指標(biāo)。
5.2 投標(biāo)準(zhǔn)備會議
總經(jīng)濟(jì)師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會議，按投標(biāo)期限制訂工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會，做好詳細(xì)記錄。
5.3 各崗位責(zé)任和分工
營銷策劃：負(fù)責(zé)編制可行性報告。根據(jù)周邊市場情況進(jìn)行市場需求預(yù)測和平均售價預(yù)測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。
土地開發(fā)：向各負(fù)責(zé)部門催辦其部門和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。
負(fù)責(zé)匯總項目總投資和預(yù)期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算書，測估本公司的投標(biāo)報價范圍，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。
通過各種途徑了解競標(biāo)對手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項信息，及時反饋給各負(fù)責(zé)部門。
向土建設(shè)計管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。
成本控制：負(fù)責(zé)編制現(xiàn)場建設(shè)成本。
成本核算：負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費。
融資會計：負(fù)責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料。
公司辦公室：負(fù)責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負(fù)責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計，印刷和裝訂；負(fù)責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔。
總經(jīng)濟(jì)師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報價，密封文件。
5.4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容：
投標(biāo)申請表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報告等。
投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。
5.5參加投標(biāo)：投標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場指定的投標(biāo)箱。
投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評標(biāo)過程，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。
5.6投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律：
5.6.1 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個人電腦必須設(shè)置開機密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設(shè)置加密。
5.6.2 文件資料向本主辦崗位匯總時應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。
5.6.3 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟(jì)師對最終報價承擔(dān)保密責(zé)任。
