房地產(chǎn)估價(jià)研究


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房地產(chǎn)估價(jià)研究目錄

房地產(chǎn)估價(jià)概述
房地產(chǎn)估價(jià)的概念
房地產(chǎn)估價(jià)的分類

房地產(chǎn)估價(jià)程序
操作一、估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理
操作二、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃
操作三、資料的收集與整理
操作四、現(xiàn)場(chǎng)查勘
操作五、綜合分析和估算
操作六、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)
操作七、交付估價(jià)報(bào)告書(shū)及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)

第三章 房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析

第一章 房地產(chǎn)估價(jià)概述

一、房地產(chǎn)估價(jià)的概念
　　房地產(chǎn)估價(jià)，也稱房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)評(píng)估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行估算與評(píng)定。
　　主體、客體、目的、標(biāo)準(zhǔn)、程序、方法、信息和時(shí)價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)的八大基本要素。
　?。ㄒ?）主體
　　 房地產(chǎn)估價(jià)主體是估價(jià)的執(zhí)行者，即估價(jià)人。主要有：房地產(chǎn)評(píng)估公司及國(guó)家授權(quán)的資產(chǎn)評(píng)估公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所及其他咨詢機(jī)構(gòu)。根據(jù)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估主體,必須獲得省級(jí)及以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)，才能從事國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估主體資格管理，分為臨時(shí)評(píng)估資格和正式評(píng)估資格兩級(jí)。前者是個(gè)準(zhǔn)評(píng)估主體，臨時(shí)評(píng)估資格為一年。對(duì)工作業(yè)績(jī)顯著、實(shí)力強(qiáng)者，通過(guò)主管部門(mén)年審，方可取得正式評(píng)估資格。房地產(chǎn)評(píng)估工作政策性強(qiáng)，涉及工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等多方面的專業(yè)知識(shí)。估價(jià)人員必須具備較高的政策水平，良好的職業(yè)道德，廣博的學(xué)識(shí)水平和堅(jiān)實(shí)的專業(yè)基礎(chǔ)，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，才能搞好估價(jià)工作。目前，我國(guó)正在逐步完善房地產(chǎn)估價(jià)師資格管理制度，通過(guò)考試方法，確定評(píng)估人員的抨估資格。
　?。ǘ┛腕w
　　房地產(chǎn)估價(jià)的客體就是房產(chǎn)、地產(chǎn)。房產(chǎn)是具有一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系、房屋、建筑物的總稱。它包括房屋建筑和產(chǎn)權(quán)兩個(gè)方面的含義。在房產(chǎn)概念中的“房”，它所以要取廣義，是由于構(gòu)筑物等房屋以外的其他設(shè)施，都是勞動(dòng)產(chǎn)品、商品，在實(shí)際工作中執(zhí)行同一建筑規(guī)范和價(jià)格體系。因此，房地產(chǎn)中的“房”是房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施的代名詞或總稱。在房地產(chǎn)估價(jià)分類中，對(duì)于“房”這個(gè)部分應(yīng)分為房屋和設(shè)施兩個(gè)方面，即用“設(shè)施”一詞反映除房屋以外的其他建筑物和設(shè)施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等，以規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)表和房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的歸類以及相關(guān)的分析和評(píng)估工作。地產(chǎn)，是具有一定權(quán)屬關(guān)系的土地范疇。在估價(jià)中，地產(chǎn)中的“地”一般指與房相關(guān)聯(lián)的“地皮”，它是地產(chǎn)的物質(zhì)形態(tài)，包括地表及其有限的上部空間。這種上部空間通過(guò)許可的建筑物高度來(lái)控制。因此，對(duì)于地的物質(zhì)內(nèi)容的理解，不僅僅要看到一個(gè)平面面積，更應(yīng)將其作為一個(gè)立體空間來(lái)認(rèn)識(shí)，即地是由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構(gòu)成的一個(gè)立體物質(zhì)體。地產(chǎn)中的“產(chǎn)”指產(chǎn)權(quán)，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)四個(gè)方面。對(duì)于產(chǎn)權(quán)的鑒定與理解，應(yīng)從產(chǎn)權(quán)范圍和擁有時(shí)間兩個(gè)方面著手，才能得出正確的結(jié)論。在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)房地產(chǎn)客觀的認(rèn)識(shí)和表達(dá)，尚未規(guī)范化，主要表現(xiàn)是：
　　 其一，在物質(zhì)內(nèi)容上對(duì)房地產(chǎn)的歸類五花八門(mén)，或流水帳式的記錄。
　　 其二，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)反映模糊。
　　 其三，對(duì)估價(jià)客體表達(dá)不統(tǒng)一。
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　　房地產(chǎn)估價(jià)的總目的是為房地產(chǎn)交易提供符合國(guó)家政策的公正的價(jià)格尺度。由于交易的性質(zhì)、方式各異，房地產(chǎn)估價(jià)的具體目的就不同。估價(jià)的目的就必須為特定的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理及交易業(yè)務(wù)服務(wù)。具體他說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)的直接目的是：為清產(chǎn)核資，加強(qiáng)房地產(chǎn)的管理服務(wù)；為組建中外合資合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在平等互利的基礎(chǔ)上，確定雙方的合法權(quán)益服務(wù)；為建立股份制企業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)企業(yè)、集團(tuán)公司，核實(shí)各方資產(chǎn)權(quán)益，確定利潤(rùn)分配依據(jù)服務(wù)；為完善承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)方式，正確核定發(fā)包、出租資產(chǎn)額度，處理承發(fā)包、租賃雙方關(guān)系及其經(jīng)濟(jì)利益服務(wù)；為廣泛開(kāi)展房地產(chǎn)出售、租賃