房地產估價研究


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房地產估價研究目錄

房地產估價概述
房地產估價的概念
房地產估價的分類

房地產估價程序
操作一、估價申請和業(yè)務受理
操作二、制定估價作業(yè)計劃
操作三、資料的收集與整理
操作四、現場查勘
操作五、綜合分析和估算
操作六、撰寫估價報告書
操作七、交付估價報告書及收取估價服務費

第三章 房地產估價案例與分析

第一章 房地產估價概述

一、房地產估價的概念
　　房地產估價，也稱房地產價格評估，簡稱房地產評估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的標準，根據估價程序，運用科學的方法，對房地產的現時價格進行估算與評定。
　　主體、客體、目的、標準、程序、方法、信息和時價是房地產估價的八大基本要素。
　?。ㄒ?）主體
　　 房地產估價主體是估價的執(zhí)行者，即估價人。主要有：房地產評估公司及國家授權的資產評估公司、會計事務所、審計事務所及其他咨詢機構。根據《國有資產評估管理辦法》的規(guī)定，房地產評估主體,必須獲得省級及以上國有資產管理部門頒發(fā)的國有資產評估資格證書，才能從事國有資產的評估業(yè)務。目前，我國的房地產評估主體資格管理，分為臨時評估資格和正式評估資格兩級。前者是個準評估主體，臨時評估資格為一年。對工作業(yè)績顯著、實力強者，通過主管部門年審，方可取得正式評估資格。房地產評估工作政策性強，涉及工程技術、財務等多方面的專業(yè)知識。估價人員必須具備較高的政策水平，良好的職業(yè)道德，廣博的學識水平和堅實的專業(yè)基礎，豐富的實踐經驗，才能搞好估價工作。目前，我國正在逐步完善房地產估價師資格管理制度，通過考試方法，確定評估人員的抨估資格。
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　　房地產估價的客體就是房產、地產。房產是具有一定產權關系、房屋、建筑物的總稱。它包括房屋建筑和產權兩個方面的含義。在房產概念中的“房”，它所以要取廣義，是由于構筑物等房屋以外的其他設施，都是勞動產品、商品，在實際工作中執(zhí)行同一建筑規(guī)范和價格體系。因此，房地產中的“房”是房屋、其他建筑物、構筑物及相關基礎設施的代名詞或總稱。在房地產估價分類中，對于“房”這個部分應分為房屋和設施兩個方面，即用“設施”一詞反映除房屋以外的其他建筑物和設施，如水塔、水池、路、橋、煙囪等，以規(guī)范房地產評估報表和房產結構的歸類以及相關的分析和評估工作。地產，是具有一定權屬關系的土地范疇。在估價中，地產中的“地”一般指與房相關聯的“地皮”，它是地產的物質形態(tài)，包括地表及其有限的上部空間。這種上部空間通過許可的建筑物高度來控制。因此，對于地的物質內容的理解，不僅僅要看到一個平面面積，更應將其作為一個立體空間來認識，即地是由地表面積和規(guī)劃允許其發(fā)展的上部空間所構成的一個立體物質體。地產中的“產”指產權，包括所有權、使用權、收益權和處置權四個方面。對于產權的鑒定與理解，應從產權范圍和擁有時間兩個方面著手，才能得出正確的結論。在房地產估價中，對房地產客觀的認識和表達，尚未規(guī)范化，主要表現是：
　　 其一，在物質內容上對房地產的歸類五花八門，或流水帳式的記錄。
　　 其二，對房地產產權反映模糊。
　　 其三，對估價客體表達不統(tǒng)一。
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　　房地產估價的總目的是為房地產交易提供符合國家政策的公正的價格尺度。由于交易的性質、方式各異，房地產估價的具體目的就不同。估價的目的就必須為特定的房地產經營管理及交易業(yè)務服務。具體他說，房地產估價的直接目的是：為清產核資，加強房地產的管理服務；為組建中外合資合作經營企業(yè)，在平等互利的基礎上，確定雙方的合法權益服務；為建立股份制企業(yè)、聯合經營企業(yè)、集團公司，核實各方資產權益，確定利潤分配依據服務；為完善承包經營、租賃經營方式，正確核定發(fā)包、出租資產額度，處理承發(fā)包、租賃雙方關系及其經濟利益服務；為廣泛開展房地產出售、租賃