南京市場前期調(diào)研報告


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南京市場前期調(diào)研報告

目錄：
一、南京市房地產(chǎn)總體狀況分析；
二、南京市房地產(chǎn)市場板塊劃分及其屬性；
三、政府房地產(chǎn)發(fā)展政策；
四、政府城市規(guī)劃對房地產(chǎn)的影響；
五、城市發(fā)展中交通發(fā)展的影響；
六、南京市房地產(chǎn)企業(yè)競爭企業(yè)狀況；
七、江寧板塊詳細(xì)資料；
八、民信將軍路項(xiàng)目諸項(xiàng)信息；
九、民信將軍路項(xiàng)目SWOT分析及預(yù)見性建議；

一、南京市房地產(chǎn)總體狀況分析
南京市房地產(chǎn)整體上市場供需兩旺，價格持續(xù)上漲，賣方市場特征顯著，但同時也具有結(jié)構(gòu)性短缺市場的部分特征(如:80—90平方的房型短缺)。市場競爭層面也呈現(xiàn)板塊化、品牌化、專業(yè)化，這就意味著本項(xiàng)目入市不僅要面臨微觀的項(xiàng)目競爭，也要面臨企業(yè)、板塊層面的競爭。如何在市場上找準(zhǔn)機(jī)會點(diǎn)擊敗競爭對手？通過對南京房地產(chǎn)市場、板塊市場、項(xiàng)目本身及目標(biāo)客戶群的詳細(xì)分析，認(rèn)為南京房地產(chǎn)市場正處于從用戶市場向概念市場的過渡階段（從賣社區(qū)環(huán)境向賣生活方式、賣文化過渡），在此階段，可借鑒一線發(fā)達(dá)城市的成熟市場經(jīng)驗(yàn)，在完善產(chǎn)品本質(zhì)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造概念市場。
總體供求狀況呈現(xiàn)賣方市場特征
1、土地供應(yīng)狀況
□新的土地批租政策——拍賣，預(yù)示著南京的土地市場開始進(jìn)入市場化階段。
□城市改造規(guī)劃提供大量土地進(jìn)入市場——新城區(qū)建設(shè)、城內(nèi)企業(yè)的外遷、十大城市工程的啟動、老城地區(qū)棚戶拆遷，提供大量可開發(fā)土地。
□南京房地產(chǎn)市場各區(qū)域發(fā)育不平衡，市區(qū)過熱，而城郊相對較遲緩，因此，政府有意識地利用調(diào)整級差地租的手段，控制不同區(qū)域的土地供應(yīng)，從而達(dá)到有效地疏散城市人口和平衡各區(qū)之間開發(fā)水平的目的。
□待開發(fā)土地大多集中在城市新區(qū)。南京中心城區(qū)內(nèi)空間十分狹小，可提供的土地資源有限。這種現(xiàn)象的原因很多，其中包括改善城市面貌與環(huán)境需要大量公用土地；公共設(shè)施建設(shè)需要土地；原有工業(yè)用地和軍事用地的占用也影響了城市民用和商用土地的開發(fā)，因此城區(qū)外擴(kuò)已經(jīng)是大勢所趨?？梢?。大量待開發(fā)的土地集中在城市新區(qū)。
2、住宅供求狀況
供銷量持續(xù)穩(wěn)定增長——這一點(diǎn)也可以從南京歷年開發(fā)供應(yīng)總量看出來。1998年以來商品住宅的供應(yīng)量和需求量都有明顯大幅增長，尤其是2000年，市場供求增幅加大，呈供求兩旺的局面。（造成這種局面的主要是原因是舊城改造以及各種政策影響下積蓄多年的購買力的釋放）
表一：南京市歷年商品住宅供求情況
竣工面積（萬/㎡）銷售面積（萬/㎡）其中個人購買面積（萬/㎡）
1995230.7875.6921.44
1996275.6791.0843.54
1997207.87141.4787.64
1998270.46153.0488.66
1999314.33149.2784.5
2000297.55189.88144.17
2001309.09248.00234.82
2002352.00333.50----

表二：南京市截止6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資
指標(biāo)名稱計(jì)量單位本月止累計(jì)比去年同期±%
房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元82.3167
#商品房屋投資額億元63.9775
土地開發(fā)投資額億元11.5436.7
1、按工程用途分
住宅億元52.6960.6
辦公樓億元7.2625.1
商業(yè)用房億元5.6484.9
其他億元16.72119.6
2、房屋建筑面積
施工面積萬平方米1099.2128.8
#住宅萬平方米857.730.3
竣工面積萬平方米95.1119
#住宅萬平方米88.831.7
3、商品房屋銷售面