對房地產價格的研究
摘要：
房價具有一定的區(qū)域性特征,房價的居高不下必然會給區(qū)域經濟健康持續(xù)發(fā)展帶來許多隱患。必須找準影響區(qū)域房價的深層原因才能制定有效的調控措施平抑房價。影響房價的深層原因既有內部的也有外部的,房子的本身價值是內部原因；經濟因素、政策因素和價格預期是重要的外部因素。加強土地市場的規(guī)范管理，整頓房地產交易秩序,對以往的政策進行認真反思,盡快完善房地產預警預報體系將是當務之急。
本文運用數學分析軟件分析了影響房價的主要因素，并闡述了房地產業(yè)中投機性需求的作用和影響，并提出有效抑制投機性需求的對策：首先著重進一步完善現有的房地產政策，其次應加強政府的行為等。
關鍵詞： 房價 房地產投機 因子分析 市場供求 房地產泡沫
一、問題的重述：
　　近幾年，北京、上海、深圳、杭州、天津等許多地區(qū)的房價出現了持續(xù)不斷上漲的局面，房地產市場價格攀升迅猛，房價居高不下一方面使這些地區(qū)的房價收入比過高，居民的購買力下降，住房問題非常突出；另一方面，部分投機者通過各種融資渠道買入房屋囤積，期望獲得高額利潤，導致房價居高不下，進而產生的房地產泡沫會危害經濟發(fā)展。所以，如何有效的抑制房地產中的投機性需求，擠出投機資金，打擊投機行為，是當前房地產宏觀調控的關鍵。
現欲解決下列兩項主要問題：
1．小王在2004年3月份因為買房子向銀行貸款24萬15年還清的商業(yè)貸款，查找有關資料，回答他第一次還款（ 2004年3月份）應該還多少錢；提前還款2萬元，還款期限不變的情況下，他的還款金額又有什么變化等問題。
2．對影響房價的主要原因和房地產投機行為的分析等問題。
二、模型的初步分析：
由于我國房地產市場是從計劃經濟發(fā)展到市場經濟的，故仍有計劃經濟的痕跡。因此，我們首先想到采用成本分析法來分析影響房價的原因，成本分析法又稱原價法。這是一種以房地產開發(fā)所支出的各項費用總額為主要依據，加上一定數量的利潤和按稅法規(guī)定應交納的稅金，以確定待估房地產的種估價方法。而現實生活中，房地產的價格主要由其本身的價值和市場供求關系來決定的，而不是由所支付的費用決定的。
　　因此，要從市場入手尋求影響房價各因素之間的相關關系，定量分析影響房價的形成因子，并分析由市場的供求關系產生的房地產投機對房地產價格的影響，從而，提出了以因子分析和投機度為模板的分析方法，這對合理確定房價，促進房地產健康穩(wěn)步發(fā)展，充實住房價格評估理論具有較強的理論和現實意義!
三、符號定義：（見模型的建立與求解）
四、模型假設：
1．理想的房地產價格是在市場機制作用下，由房地產市場活動參與者即開發(fā)者、經營者、中介服務者、物業(yè)管理者和居戶本著公平、自愿、公開的原則而達成的市場價格，非市場機制作用下所形成的住宅福利價、折扣價、標準價、成本價及廉租屋租賃價格等不是本文的研究對象。
2．房地產價格的成因主要是住宅所在地段的區(qū)位條件、住宅的環(huán)境條件、出行方便度、建筑物安全衛(wèi)生因子、商業(yè)服務業(yè)繁華程度、市政基礎設施的完善程度和住宅的朝向，外觀等因素。事實上，這些成因及其重要性的高低不是永恒不變的，它隨城市規(guī)模、時間、城鄉(xiāng)差距的不同而有差異。而對于本文，我們只研究近十幾年的房地產價格趨性，因而，在此忽略成因的變化影響。
五、模型的建立和求解：