房地產(chǎn)全程策劃畢業(yè)設(shè)計 藍牙地帶項目全程策劃

中文摘要及關(guān)鍵詞
［摘要］：
 
本次設(shè)計是運用全程策劃的理論對項目進行全程運作。本次設(shè)計涉及到地塊分析、市場調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、項目管理與監(jiān)控、投融資財務(wù)分析、營銷策劃和物業(yè)管理等多個方面，使我們的實際操作能力得到極大的提高，充分鍛煉了我們理論聯(lián)系實際的能力。
本策劃報告從宏觀環(huán)境、市場調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、項目管理與監(jiān)控、物業(yè)管理、投融資財務(wù)分析和營銷策劃等多個方面對藍牙地帶項目進行了全面的分析，并給出建議。
本次設(shè)計由指導(dǎo)老師給定土地來源，由我們自己選擇合適要求地塊，其余本次設(shè)計所用資料均由本組成員通過多種途徑努力尋找獲得，雖然比較困難，但是卻鍛煉了我們的各種能力。經(jīng)過本次設(shè)計，我們的實踐能力得到了極大的提高，為我們以后的學(xué)習(xí)和工作打下了堅實的理論與實踐基礎(chǔ)。

［關(guān)鍵詞］：
宏觀環(huán)境分析  市場調(diào)研  定位  產(chǎn)品規(guī)劃  項目管理  物業(yè)管理  投融資分析  營銷策劃

英文摘要及關(guān)鍵詞
［Summary］：

［Key Word］：
Project Investment Environment  Project’s Location

目       錄
第一部分  【藍牙地帶】市場調(diào)研報告 12
1、總論 12
1.1、項目概況 12
1.1.1、項目地位區(qū)位情況 12
1.1.2、項目地塊基本情況 12
1.1.3、項目地塊土地出讓金情況 13
1.1.4、項目地塊交地時間、交地方式以及特別提示 13
1.1.5、本項目本次畢業(yè)設(shè)計假設(shè)情況 13
1.1.6、本項目相關(guān)技術(shù)指標(biāo) 14
1.2、項目發(fā)展戰(zhàn)略 14
1.3、主要策劃結(jié)論 15
1.3.1、投資環(huán)境分析結(jié)論 15
1.3.2、競爭樓盤調(diào)查分析結(jié)論 15
1.3.3、消費者市場分析結(jié)論 16
1.3.4、項目定位與目標(biāo)客戶分析結(jié)論 17
1.3.5、地塊條件及其經(jīng)營取向分析結(jié)論 18
1.3.6、項目產(chǎn)品設(shè)計結(jié)論 18
1.3.7、物業(yè)管理結(jié)論 19
1.3.8、項目開發(fā)建設(shè)方案和實施進度及項目管理結(jié)論 19
1.3.9、投融資建設(shè)結(jié)論 20
1.3.10、項目財務(wù)分析與風(fēng)險規(guī)避結(jié)論 20
1.3.11、營銷策劃建議 21
2、我國目前投資環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢分析 22
2.1、全國投資環(huán)境分析 22
2.1.1、近來我國經(jīng)濟運行情況 22
2.1.2、宏觀政策走勢 24
2.1.3、去年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 28
3、重慶市投資環(huán)境綜述 37
3.1、重慶投資環(huán)境分析 37
3.1.1、近年重慶市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展情況 37
3.1.2、總結(jié) 41
4、重慶市房地產(chǎn)宏觀市場分析 42
4.1、重慶市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 42
4.1.1、土地購置 42
4.1.2、房地產(chǎn)開發(fā)投資 42
4.1.3、年度竣工面積 43
4.1.4、新開工面積 43
4.1.5、商品房銷售面積 44
4.1.6、商品房銷售金額 45
4.1.7、商品房平均銷售價格 45
5、重慶市房地產(chǎn)區(qū)域市場分析 47
5.1、沙坪壩區(qū)投資環(huán)境分析 47
5.1.1、沙坪壩區(qū)概括 47
5.1.2、沙區(qū)經(jīng)濟發(fā)展概況及配套 48
5.1.3 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況 50
5.1.4、楊公橋板塊市場特征分析 55
6、重慶市房地產(chǎn)市場可比性物業(yè)分析（商業(yè)與住宅） 57
6.1、問卷調(diào)查概況 57
6.2、本次調(diào)查市場概況與結(jié)論 57
6.2.1、當(dāng)前市場概況 57
6.2.2、本次調(diào)查結(jié)論 59
6.3、競爭樓盤資料 60
6.3.1、競爭性樓盤調(diào)查表（一） 60
6.3.2、競爭性樓盤調(diào)查表（二） 61
6.3.3、競爭性樓盤調(diào)查表（三） 63
6.3.4、競爭性樓盤調(diào)查表（四） 65
6.3.5、競爭性樓盤調(diào)查表（五） 67
6.3.6、競爭性樓盤調(diào)查表（六） 70
6.3.7、競爭性樓盤調(diào)查表（七） 73
6.3.8、競爭性樓盤調(diào)查表（八） 75
6.3.9、競爭性樓盤調(diào)查表（九） 77
6.3.10、競爭性樓盤調(diào)查表（十） 79
7、重慶市消費者市場分析 82
7.1、藍牙地帶消費者問卷調(diào)查分析 82
7.1.1、問卷調(diào)查概況 82
7.1.2、總統(tǒng)計分析 82
8、項目定位與目標(biāo)市場研判 93
8.1、市場定位 93
8.1.1、區(qū)域定位 93
8.1.2、客戶群定位 93
8.2、項目形象定位 93
8.3、產(chǎn)品定位 94
8.3.1、產(chǎn)品層次定位 94
8.3.2、產(chǎn)品功能定位 94
8.3.3、建筑風(fēng)格定位 94
8.4、價格定位 95
8.5、目標(biāo)客戶群分析 95
8.5.1、目標(biāo)客戶群構(gòu)成 95
8.5.2、目標(biāo)客群的收入狀況及能承受的住房支出 96
8.5.3、目標(biāo)客群的住房狀況及居住觀念 96
8.5.4、目標(biāo)客群的購房偏好 96
8.5.5、目標(biāo)客群的價位認(rèn)同性 98
第二部分  【藍牙地帶】規(guī)劃、開發(fā)、推廣報告 99
1、地塊條件分析 99
1.1、項目現(xiàn)狀的分析 99
1.1.1、項目地理位置： 99
1.1.2、項目所在地理圖片 99
1.1.3、項目土地規(guī)劃圖片 100
1.1.4、項目土地現(xiàn)狀及性質(zhì)描述 100
1.2、規(guī)劃限制條件 101
2、SWOT分析及項目地塊經(jīng)營的適宜性分析 102
2.1、“藍牙地帶”項目的SWTO分析 102
2.1.1、項目優(yōu)勢分析 102
2.1.2、項目劣勢分析 102
2.1.3、項目機會分析 102
2.1.4、項目威脅分析 102
2.2、項目地塊經(jīng)營的適宜性分析 103
2.2.1、最適宜項目：高層住宅 103
2.2.2、適宜項目：商業(yè)中心、商鋪、商務(wù)公寓、寫字樓 103
2.2.3、不適宜項目：多層住宅小區(qū)、花園洋房、別墅 103
2.2.4、開發(fā)方向建議 104
3、項目產(chǎn)品設(shè)計 105
3.1、項目策劃指導(dǎo)思想 105
3.2、項目策劃依據(jù) 105
3.2.1、市場調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果及結(jié)論 105
3.2.2、項目周邊環(huán)境調(diào)查 107
3.2.3、地塊交通條件調(diào)查 107
3.2.4、市政配套設(shè)施調(diào)查 108
3.2.5、項目地形地勢條件 110
3.2.6、規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)要求 110
3.2.7、產(chǎn)品策劃建議 111
3.3、策劃主題——創(chuàng)新式青年時尚ＳＯＨＵ公寓 111
3.4、策劃方案構(gòu)思 112
3.4.1、總體規(guī)劃 112
3.4.2、建筑設(shè)計 114
3.5、配套 121
3.5.1、公共配套 121
3.5.2、智能配套 122
3.5.3、機電配套 124
3.6、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 124
4、物業(yè)管理 126
4.1、社區(qū)項目概況 126
4.1.1、周邊環(huán)境及市政配套 126
4.1.2、項目主要的經(jīng)濟指標(biāo) 126
4.2、顧客群特點及分析 129
4.2.1、本項目目標(biāo)客戶群體具有如下共性特征 129
4.2.2、客戶特點 129
4.3、物業(yè)管理服務(wù)模式 130
4.3.1、“自由、科技、MINI”管理模式釋義 130
4.3.2、“自由、科技、MINI”服務(wù)模式的內(nèi)容及工作標(biāo)準(zhǔn) 131
4.4、社區(qū)人員配置方案 138
4.5、物業(yè)管理費測算 139
5、項目開發(fā)建設(shè)方案及實施進度 140
5.1、項目開發(fā)建設(shè)運作思路 140
5.2、項目工作進度計劃建議 140
5.2.1、前期工作的進度 140
5.2.2、工程建設(shè)進度 141
5.2.3、銷售工作進度 141
6、項目管理與監(jiān)控 142
6.1、項目管理模式 142
6.1.1、項目管理模式種類 142
6.1.2、本項目管理模式的選擇——部門制項目管理模式 145
6.1.3、項目組織管理機構(gòu)（部門制） 145
6.1.4、管理模式應(yīng)注意的問題 147
6.2、項目建設(shè)管理方案 147
6.2.1、工作環(huán)節(jié)控制 147
6.3、5和6章小結(jié) 169
7、投資成本估算及融資建設(shè) 170
7.1、投資與成本費用估算 170
7.1.1、土地成本 170
7.1.2、前期工程費 170
7.1.3、建安工程費 171
7.1.4、基礎(chǔ)設(shè)施費（紅線內(nèi)工程費） 171
7.1.5、公共配套費 172
7.1.6、開發(fā)規(guī)費與服務(wù)性收費 172
7.1.7、不可預(yù)見費 173
7.1.8、開發(fā)成本 174
7.2、開發(fā)費用估算 174
7.2.1、管理費用 174
7.2.2、銷售費用 174
7.2.3、財務(wù)費用 174
7.2.4、開發(fā)費用 175
7.3、經(jīng)營成本 175
7.4、總成本費用 175
8、項目資金籌措與投資計劃 176
8.1、資金籌措與投資計劃 176
8.2、貸款本金的償還及利息支付 177
8.3、融資建議 177
8.3.1、融資概況 177
8.3.2、融資方式 179
8.3.3、融資方式分析 180
8.3.4、融資建議 182
9、項目財務(wù)分析與風(fēng)險規(guī)避 183
9.1、價位的確定及收入的預(yù)測 183
9.1.1、住宅部分的價格確定 183
9.1.2、商鋪部分的租賃價格和出售的確定 185
9.1.3、停車庫銷售價格的確定 186
9.1.4、建議銷售單價和租賃單價 186
9.1.5、銷售收入的預(yù)測 187
9.2、財務(wù)分析 188
9.2.1、分析依據(jù) 188
9.2.2、盈利能力分析 188
9.2.3、清償能力分析 189
9.2.4、資金平衡能力分析和資產(chǎn)負債分析 189
9.3、項目不確定性分析和風(fēng)險規(guī)避、控制措施 195
9.3.1、盈虧平衡分析 196
9.3.2、敏感性分析 197
9.3.3、風(fēng)險規(guī)避和控制措施 198
9.3.4、項目開發(fā)經(jīng)營過程中風(fēng)險規(guī)避的一般性程序 199
9.3.5、財務(wù)評價和風(fēng)險分析的結(jié)論與建議 200
9.4、項目的社會效益評價 201
9.4.1、項目對政策的適應(yīng)性 201
9.4.3、對社會環(huán)境的影響 201
9.4.4、社會經(jīng)濟效益 202
9.5、環(huán)境效益評價 202
9.6、項目綜合評價 202
10、項目營銷推廣計劃 204
10.1、營銷戰(zhàn)略 204
10.1.1、銷售目標(biāo) 204
10.1.2、銷售控制 204
10.2、營銷策略 205
10.2.1、渠道策略 205
10.2.2、產(chǎn)品策略 205
10.2.3、銷售節(jié)奏 209
10.2.4、價格策略 212
10.2.5、廣告宣傳策略 214
10.2.6、公關(guān)關(guān)系策略 218
10.3、營銷管理 219
10.3.1、銷售管理 219
10.3.2、折扣權(quán)限管理 221
10.3.3、銷售流程管理 221
10.4、本章小結(jié) 223