諾華美居項目可行性研究方案

全文92頁 約12000字 論述翔實

摘 要
本次畢業(yè)設(shè)計是針對西安諾威房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的“諾華美居”項目所進行的可行性研究。
首先，依據(jù)開發(fā)商對項目開發(fā)建設(shè)的設(shè)想以及項目的基本情況，在進行了全面市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，對項目進行市場定位；其次，根據(jù)市場調(diào)研的成果、項目實際情況、開發(fā)商設(shè)想和相關(guān)城市住宅小區(qū)規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設(shè)計的指導(dǎo)思想、原則和方案；然后，對項目進行開發(fā)進度安排，并擬定營銷方案；最后，依據(jù)以上階段所得數(shù)據(jù)，對項目進行投資估算、財務(wù)評價和不確定性分析，確定本項目的可行性，并向開發(fā)商提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)，項目，可行性研究，財務(wù)評價，投資

Feasibility Study of Nuo Hua Mei Ju Programe 5
Class:Business Administration 0202
Student:
Instructor:
Abstract
This graduated paper is a fesibility study composed according to a project named “nuo hua mei ju” which exploited by xi’an Nuowei lands Ltd.
Firstly, according to the conceive of the developer to the project and the project’s basic complexion, on the bases of complete market research, make the market positioning for the project; Secondly, according to the disquisition fruit, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about urban residential areas programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project; Thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme; Finally, based on the upwards datas, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and analyze the uncertainty, to make sure that this project is feasible, moreover, make some suggestions to the developer.

Key Words：Real estate exploiture，Project，F(xiàn)easibility study，F(xiàn)inancial evaluation，Investment

目 錄


1 總論 1
1.1 項目簡介 1
1.2 開發(fā)商簡介 1
1.3 項目可行性研究的主要依據(jù) 1
1.4 可行性研究結(jié)論 2
2 房地產(chǎn)市場研究 3
2.1 房地產(chǎn)市場分析 3
2.1.1 宏觀房地產(chǎn)市場 3
2.2.2 西安市房地產(chǎn)市場 4
2.1.3 城西房地產(chǎn)市場 5
2.1.4 土門房地產(chǎn)市場 5
2.2 房地產(chǎn)市場需求調(diào)研分析 6
2.2.1 消費者情況調(diào)查 6
2.2.2 消費者動機調(diào)查 7
2.2.3 消費者行為調(diào)查 9
2.3 典型案例分析 15
2.3.1 “居禮” 15
2.3.2 “愛西華庭二期” 16
2.3.3 “西城芳洲” 17
2.3.4 “時代佳園” 18
2.3.5 “新興•港灣” 18
2.3.6 “桐芳巷” 19
2.4 項目的SWOT分析 20
2.4.1 SWOT分析 20
2.4.2 對策 21
2.5 項目定位 21
2.5.1 客戶定位 22
2.5.2 產(chǎn)品定位 22
2.5.3 形象定位 22
2.5.4 價格定位 22
3 項目的建設(shè)條件 29
3.1 建設(shè)條件 29
3.1.1 氣象條件 29
3.1.2 地質(zhì)條件 29
3.1.3 地形條件 30
3.2 資源供給及外部協(xié)作條件 30
4 規(guī)劃設(shè)計方案 31
4.1 設(shè)計說明 31
4.2 規(guī)劃的總體原則 31
4.3 規(guī)劃的指導(dǎo)思想 32
4.4 規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能布局 32
4.5 道路系統(tǒng) 33
4.6 住宅組團與院落空間 33
4.7 綠化與景觀設(shè)計 33
4.8 公共服務(wù)設(shè)施 34
4.9 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 34
5 項目進度安排 35
5.1 前期準備工作計劃安排 35
5.2 施工建設(shè)階段計劃安排 35
5.2.1 進度安排依據(jù) 35
5.2.2 開發(fā)計劃安排 35
5.3 銷售計劃 36
5.4 項目開發(fā)總體進度計劃 36
6 市場推廣方案 38
6.1 項目市場推廣策略 38
6.1.1 項目賣點 38
6.1.2 項目推廣主題 38
6.1.3 項目推廣方式 39
6.2 銷售實施與管理 40
6.2.1 銷售實施階段的劃分 40
6.2.2 銷售實施各階段的推廣策略 42
6.2.3銷售實施各階段的銷售策略 43
7 總投資估算 45
7.1 項目總投資估算的依據(jù) 45
7.2 項目的投資估算 45
7.2.1 土地費用 45
7.2.2 前期費用 45
7.2.3 城建費用 46
7.2.4 建安總造價 46
7.2.5 室外工程費 47
7.2.6 其他費用 47
7.2.7 管理費用 47
7.2.8 預(yù)備費 48
7.2.9 項目總投資估算 48
7.3 資金籌措方案 48
8 財務(wù)評價 49
8.1 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算 49
8.1.1 基準收益率確定 49
8.1.2 計算期確定 49
8.1.3 各項物業(yè)的價格確定 49
8.1.4 銷售稅金及附加的確定 49
8.1.5 所得稅 49
8.2 盈利能力分析 49
8.2.1 損益表與靜態(tài)盈利能力 49
8.2.2 全部投資現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力 50
8.2.3 資本金現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利能力 50
8.3 清償能力分析 50
8.4 評價結(jié)論 50
9 不確定性分析 52
9.1 盈虧平衡分析 52
9.2 敏感性分析 52
9.2.1 銷售收入變化對內(nèi)部收益率的影響分析 53
9.2.2 建設(shè)投資變化對內(nèi)部收益率的影響分析 53
9.2.3 銷售收入、建設(shè)投資同時變化對內(nèi)部收益率的影響分析 54
10 結(jié)論及開發(fā)建議 56
10.1 結(jié)論 56
10.2 開發(fā)建議 56
參考文獻 58
附錄 59
附錄1 小區(qū)規(guī)劃圖 59
附錄2 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計主要數(shù)據(jù)指標 60
附錄3 市場調(diào)查問卷 62
附錄4 財務(wù)報表 64
致 謝 72

部分參考文獻

[11] 李德華主編.城市規(guī)劃原理. 北京：中國建筑工業(yè)出版社，2001.364～490
[12] 肖敦余、肖泉、于克儉編著.社區(qū)規(guī)劃與設(shè)計.天津：天津大學(xué)出版社，2003.59～86
[13] 注冊咨詢工程師（投資）考試教材編寫委員會編.項目決策、分析與評價. 北京：中國計劃出版社，2003
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[15] Edmund F. Ficek.Real Estate Principles and Practices. Merril Publishing Company, 2000
[16] Kenneth M.Lusht. Real Estate Valuation Principle & Application. Times Mirror Higher Education Group, 2001