諾華美居項(xiàng)目可行性研究方案

全文92頁(yè) 約12000字 論述翔實(shí)

摘 要
本次畢業(yè)設(shè)計(jì)是針對(duì)西安諾威房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的“諾華美居”項(xiàng)目所進(jìn)行的可行性研究。
首先，依據(jù)開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的設(shè)想以及項(xiàng)目的基本情況，在進(jìn)行了全面市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位；其次，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的成果、項(xiàng)目實(shí)際情況、開(kāi)發(fā)商設(shè)想和相關(guān)城市住宅小區(qū)規(guī)劃的要求等，提出項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、原則和方案；然后，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，并擬定營(yíng)銷(xiāo)方案；最后，依據(jù)以上階段所得數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和不確定性分析，確定本項(xiàng)目的可行性，并向開(kāi)發(fā)商提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目，可行性研究，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，投資

Feasibility Study of Nuo Hua Mei Ju Programe 5
Class:Business Administration 0202
Student:
Instructor:
Abstract
This graduated paper is a fesibility study composed according to a project named “nuo hua mei ju” which exploited by xi’an Nuowei lands Ltd.
Firstly, according to the conceive of the developer to the project and the project’s basic complexion, on the bases of complete market research, make the market positioning for the project; Secondly, according to the disquisition fruit, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about urban residential areas programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project; Thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme; Finally, based on the upwards datas, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and analyze the uncertainty, to make sure that this project is feasible, moreover, make some suggestions to the developer.

Key Words：Real estate exploiture，Project，F(xiàn)easibility study，F(xiàn)inancial evaluation，Investment

目 錄


1 總論 1
1.1 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1
1.2 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 1
1.3 項(xiàng)目可行性研究的主要依據(jù) 1
1.4 可行性研究結(jié)論 2
2 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 3
2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 3
2.1.1 宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng) 3
2.2.2 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng) 4
2.1.3 城西房地產(chǎn)市場(chǎng) 5
2.1.4 土門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng) 5
2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研分析 6
2.2.1 消費(fèi)者情況調(diào)查 6
2.2.2 消費(fèi)者動(dòng)機(jī)調(diào)查 7
2.2.3 消費(fèi)者行為調(diào)查 9
2.3 典型案例分析 15
2.3.1 “居禮” 15
2.3.2 “愛(ài)西華庭二期” 16
2.3.3 “西城芳洲” 17
2.3.4 “時(shí)代佳園” 18
2.3.5 “新興•港灣” 18
2.3.6 “桐芳巷” 19
2.4 項(xiàng)目的SWOT分析 20
2.4.1 SWOT分析 20
2.4.2 對(duì)策 21
2.5 項(xiàng)目定位 21
2.5.1 客戶定位 22
2.5.2 產(chǎn)品定位 22
2.5.3 形象定位 22
2.5.4 價(jià)格定位 22
3 項(xiàng)目的建設(shè)條件 29
3.1 建設(shè)條件 29
3.1.1 氣象條件 29
3.1.2 地質(zhì)條件 29
3.1.3 地形條件 30
3.2 資源供給及外部協(xié)作條件 30
4 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 31
4.1 設(shè)計(jì)說(shuō)明 31
4.2 規(guī)劃的總體原則 31
4.3 規(guī)劃的指導(dǎo)思想 32
4.4 規(guī)劃結(jié)構(gòu)與功能布局 32
4.5 道路系統(tǒng) 33
4.6 住宅組團(tuán)與院落空間 33
4.7 綠化與景觀設(shè)計(jì) 33
4.8 公共服務(wù)設(shè)施 34
4.9 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 34
5 項(xiàng)目進(jìn)度安排 35
5.1 前期準(zhǔn)備工作計(jì)劃安排 35
5.2 施工建設(shè)階段計(jì)劃安排 35
5.2.1 進(jìn)度安排依據(jù) 35
5.2.2 開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排 35
5.3 銷(xiāo)售計(jì)劃 36
5.4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體進(jìn)度計(jì)劃 36
6 市場(chǎng)推廣方案 38
6.1 項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策略 38
6.1.1 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 38
6.1.2 項(xiàng)目推廣主題 38
6.1.3 項(xiàng)目推廣方式 39
6.2 銷(xiāo)售實(shí)施與管理 40
6.2.1 銷(xiāo)售實(shí)施階段的劃分 40
6.2.2 銷(xiāo)售實(shí)施各階段的推廣策略 42
6.2.3銷(xiāo)售實(shí)施各階段的銷(xiāo)售策略 43
7 總投資估算 45
7.1 項(xiàng)目總投資估算的依據(jù) 45
7.2 項(xiàng)目的投資估算 45
7.2.1 土地費(fèi)用 45
7.2.2 前期費(fèi)用 45
7.2.3 城建費(fèi)用 46
7.2.4 建安總造價(jià) 46
7.2.5 室外工程費(fèi) 47
7.2.6 其他費(fèi)用 47
7.2.7 管理費(fèi)用 47
7.2.8 預(yù)備費(fèi) 48
7.2.9 項(xiàng)目總投資估算 48
7.3 資金籌措方案 48
8 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 49
8.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測(cè)算 49
8.1.1 基準(zhǔn)收益率確定 49
8.1.2 計(jì)算期確定 49
8.1.3 各項(xiàng)物業(yè)的價(jià)格確定 49
8.1.4 銷(xiāo)售稅金及附加的確定 49
8.1.5 所得稅 49
8.2 盈利能力分析 49
8.2.1 損益表與靜態(tài)盈利能力 49
8.2.2 全部投資現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力 50
8.2.3 資本金現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利能力 50
8.3 清償能力分析 50
8.4 評(píng)價(jià)結(jié)論 50
9 不確定性分析 52
9.1 盈虧平衡分析 52
9.2 敏感性分析 52
9.2.1 銷(xiāo)售收入變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響分析 53
9.2.2 建設(shè)投資變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響分析 53
9.2.3 銷(xiāo)售收入、建設(shè)投資同時(shí)變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響分析 54
10 結(jié)論及開(kāi)發(fā)建議 56
10.1 結(jié)論 56
10.2 開(kāi)發(fā)建議 56
參考文獻(xiàn) 58
附錄 59
附錄1 小區(qū)規(guī)劃圖 59
附錄2 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)主要數(shù)據(jù)指標(biāo) 60
附錄3 市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷 62
附錄4 財(cái)務(wù)報(bào)表 64
致 謝 72

部分參考文獻(xiàn)

[11] 李德華主編.城市規(guī)劃原理. 北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2001.364～490
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[13] 注冊(cè)咨詢工程師（投資）考試教材編寫(xiě)委員會(huì)編.項(xiàng)目決策、分析與評(píng)價(jià). 北京：中國(guó)計(jì)劃出版社，2003
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[15] Edmund F. Ficek.Real Estate Principles and Practices. Merril Publishing Company, 2000
[16] Kenneth M.Lusht. Real Estate Valuation Principle & Application. Times Mirror Higher Education Group, 2001