對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中若干問(wèn)題的思考


頁(yè)數(shù)：8 字?jǐn)?shù)：10306

對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中若干問(wèn)題的思考

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是隨著改革開(kāi)放而興起和發(fā)展的一個(gè)新興行業(yè)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步形成和經(jīng)濟(jì)體制改革的深入使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有了一個(gè)良好的開(kāi)端，加之這些年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比重大低，與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，以及從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該有一個(gè)廣闊的發(fā)展前景，但這幾年其發(fā)展卻不盡人意。
一、房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)方式本身的障礙與問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)諸多產(chǎn)業(yè)之一，不可能脫離國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展?fàn)顩r獨(dú)立運(yùn)行。近年來(lái)由于我國(guó)房地產(chǎn)連年超高速發(fā)展，大大超越了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的承受力。１９９１～１９９５年，房地產(chǎn)投資連續(xù)５年快速增長(zhǎng)，增速分別高達(dá)３２.７％、１１７.６％、１６４.９％、３１.８％和２３.３％。分別高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速８.８?jìng)€(gè)、７３.２個(gè)、１０３.１個(gè)、１.４個(gè)和５.８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。１９９１年房地產(chǎn)投資總量為３７６.２億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的６％，到１９９５年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已猛增到３１４９億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也上升為１５.７％。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資增長(zhǎng)速度最快的是１９９２年和１９９３年，分別比上年同期增長(zhǎng)１１７.５％和１６５.０％，１９９４～１９９５年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度明顯回落，但市場(chǎng)作出的負(fù)向調(diào)整較遲，開(kāi)發(fā)規(guī)模仍然較大，１９９６年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總規(guī)模１６５６１億元，比更新改造的投資規(guī)模９３５９億元還大，僅次于基本建設(shè)設(shè)的投資總規(guī)模。按照國(guó)際住房建設(shè)投資與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值ＧＤＰ的比例關(guān)系；在人均ＧＤＰ５００美元以下時(shí)，住房建設(shè)投資占ＧＤＰ不過(guò)２％；人均ＧＤＰｌ０００美元時(shí)，住房建設(shè)投資占ＧＤＰ的５％；人均ＧＤＰ１５００美元時(shí)，住房建設(shè)投資占ＧＤＰ的比例達(dá)峰值６％～７％，此后住房建設(shè)投資隨ＧＤＰ增長(zhǎng)絕對(duì)值增加，但占ＧＤＰ比例越來(lái)越小。１９９６年我國(guó)人均ＧＤＰ６７１美元，而住房建設(shè)投資占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比例為７.７％，高于國(guó)際上的通行比例。大規(guī)模的住房建設(shè)雖對(duì)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)起到了積極作用，同時(shí)也帶來(lái)了一些不利影響。住房建設(shè)高投入低產(chǎn)出的矛盾突出。自２０世紀(jì)８０年代以來(lái)，我國(guó)住宅投資占ＧＤＰ的比重平均為７.３％，城鎮(zhèn)住宅年竣工量由２０世紀(jì)８０年代的１億多平方米發(fā)展到１９９７年的３.６億平方米，人均１平方米，折合每千人１５～１７套。國(guó)際上為解決住房短缺曾建議年投入量標(biāo)準(zhǔn)為不低于占５％和千人１０套，但達(dá)標(biāo)國(guó)家不很多，像我國(guó)這樣的長(zhǎng)時(shí)期高強(qiáng)度的住宅投入是不多見(jiàn)的。然而就行